Bodenrichtwerte Bayern 2024 (BORIS Bayern)
Zusammenfassung
- Der durchschnittliche Bodenrichtwert aller Landkreise in Bayern liegt zwischen 51 €/m² (Landkreis Tirschenreuth) und 1900 €/m² (Landkreis Miesbach).
- Der höchste durchschnittliche Bodenrichtwert aller kreisfreien Städte beträgt 2.000 €/m² in München.
- Der niedrigste durchschnittliche Bodenrichtwert aller kreisfreien Städte beträgt 75 €/m² in Hof.
- Der Bodenrichtwert ist für 3 von 7 der Regierungsbezirke Bayerns das erste Mal seit 4 Jahren (seit 2019) wieder gefallen, für 4 von 7 sind diese weiter angestiegen.
- Hier können Sie den Bodenrichtwert für Ihre Adresse in Bayern abfragen.
Jetzt Bodenrichtwert 2024 abfragen!
Für welches Grundstück benötigen Sie den Bodenrichtwert?
Aktuelle Bodenrichtwerte für Bayern 2024
Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.
Im Bundesland Bayern werden sie üblicherweise zweijährlich aktualisiert.
Die aktuellsten Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2024 und wurden am 14.06.2024 veröffentlicht. Die neuen Bodenrichtwerte mit dem Stichtag 01.01.2026 werden voraussichtlich zwischen März und Juni 2026 herausgegeben.
Übersicht der Bodenrichtwertentwicklung für die einzelnen Regierungsbezirke Bayern:
| Regierungsbezirk | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | △ 21-22 | △ 22-23 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oberbayern | 642 | 694 | 799 | 949 | 889 | 18.8% | -6.4% |
| Niederbayern | 162 | 180 | 204 | 223 | 226 | 9.6% | 1.3% |
| Oberpfalz | 192 | 204 | 212 | 245 | 274 | 15.8% | 11.5% |
| Oberfranken | 115 | 120 | 128 | 144 | 150 | 12.1% | 4.1% |
| Mittelfranken | 292 | 313 | 356 | 389 | 394 | 9.4% | 1.3% |
| Unterfranken | 171 | 171 | 188 | 211 | 206 | 12.0% | -2.6% |
| Schwaben | 239 | 265 | 288 | 311 | 308 | 7.9% | -1.0% |
| Alle | 301 | 324 | 368 | 419 | 412 | 13.6% | -1.6% |
Von 2021 zu 2022 gab es in allen Regierungsbezirken einen deutlichen Anstieg der Bodenrichtwerte, mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 13,64%. Von 2022 zu 2023 hingegen ist eine leichte Abkühlung zu beobachten, mit einem durchschnittlichen Rückgang von 1,57%.
Regionale Unterschiede
- Oberbayern verzeichnet den höchsten absoluten Wert (889 €/m² in 2023), zeigt aber auch den stärksten prozentualen Rückgang von 2022 zu 2023 (-6,35%).
- Oberpfalz weist den stärksten prozentualen Anstieg von 2022 zu 2023 auf (11,53%).
- Niederbayern und Oberfranken zeigen konstantes Wachstum über alle betrachteten Jahre.
Auffälligkeiten
- Trotz des allgemeinen Rückgangs von 2022 zu 2023 verzeichnen vier von sieben Regierungsbezirken weiterhin ein positives Wachstum.
- Die Werte in Oberbayern sind deutlich höher als in allen anderen Regierungsbezirken, was auf einen angespannten Immobilienmarkt in dieser Region hindeutet.
- Unterfranken und Schwaben zeigen neben Oberbayern ebenfalls einen leichten Rückgang von 2022 zu 2023.
Diese Entwicklung deutet auf eine Differenzierung des bayerischen Immobilienmarktes hin, wobei einige Regionen weiterhin Wertzuwächse verzeichnen, während andere, insbesondere der Spitzenreiter Oberbayern (inkl. München), eine Korrektur erfahren.
Auswirkung der jüngsten Entwicklung auf die Verkaufszahlen unbebauter Grundstücke in den einzelnen Regierungsbezirke Bayern
| Regierungsbezirk | 2021 | 2022 | 2023 | △ 21-22 | △ 22-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberbayern | 4.346 | 3.059 | 2.410 | -29.6% | -21.2% |
| Niederbayern | 2.177 | 1.567 | 1.479 | -28.0% | -5.6% |
| Oberpfalz | 2.418 | 1.512 | 1.098 | -37.4% | -27.4% |
| Oberfranken | 1.726 | 1.270 | 784 | -26.4% | -38.3% |
| Mittelfranken | 2.088 | 1.173 | 813 | -43.8% | -30.7% |
| Unterfranken | 2.364 | 1.397 | 1.100 | -40.9% | -21.3% |
| Schwaben | 2.918 | 1.889 | 1.399 | -35.2% | -25.9% |
| Alle | 18.037 | 11.867 | 9.083 | -34.2% | -23.5% |
Die Transaktionszahlen für Wohnbaugrundstücke zeigen einen deutlichen Rückgang in allen Regierungsbezirken Bayerns von 2021 bis 2023:
- Gesamtbayern verzeichnet einen Rückgang von 34,2% (2021-2022) und weitere 23,5% (2022-2023).
- Oberbayern, trotz höchster Bodenrichtwerte, zeigt mit -29,6% (2021-2022) und -21,2% (2022-2023) einen etwas geringeren prozentualen Rückgang als der Durchschnitt.
- Die stärksten Einbrüche sind in Mittelfranken (-43,8% und -30,7%) und Oberfranken (-26,4% und -38,3%) zu beobachten.
- Selbst Regionen mit steigenden Bodenrichtwerten wie die Oberpfalz verzeichnen erhebliche Rückgänge in den Transaktionen (-37,5% und -27,4%).
Diese Zahlen deuten auf eine allgemeine Abkühlung des Immobilienmarktes in Bayern hin, die sich über alle Regionen erstreckt. Der kontinuierliche Rückgang der Transaktionen steht im Kontrast zur teilweise positiven Entwicklung der Bodenrichtwerte, was auf eine zunehmende Diskrepanz zwischen Preiserwartungen und Kaufbereitschaft hinweist. Die Daten legen nahe, dass die Zurückhaltung der Käufer ein bayernweites Phänomen ist, unabhängig von den regionalen Unterschieden in der Bodenrichtwertentwicklung.
Bodenrichtwerte der kreisfreien Städte Bayerns 2024
| Stadt | 2021 | 2022 | 2023 | △ 21-22 | △ 22-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 2.500 | 2.400 | 2.000 | -4.0% | -16.7% |
| Nürnberg | 910 | 947 | 820 | 4.1% | -13.4% |
| Augsburg | 775 | 879 | 860 | 13.4% | -2.2% |
| Regensburg | 906 | 890 | 1.095 | -1.8% | 23.0% |
| Ingolstadt | 920 | 970 | 950 | 5.4% | -2.1% |
| Fürth | 615 | 780 | 780 | 26.8% | 0.0% |
| Würzburg | 360 | 440 | 440 | 22.2% | 0.0% |
| Erlangen | 660 | 740 | 740 | 12.1% | 0.0% |
| Bamberg | 330 | 370 | 370 | 12.1% | 0.0% |
| Landshut | 900 | 1.000 | 910 | 11.1% | -9.0% |
| Bayreuth | 300 | 300 | 330 | 0.0% | 10.0% |
| Aschaffenburg | 500 | 540 | 540 | 8.0% | 0.0% |
| Kempten (Allgäu) | 332 | 332 | 365 | 0.0% | 9.9% |
| Rosenheim | 980 | 1.180 | 1.000 | 20.4% | -15.3% |
| Schweinfurt | 210 | 210 | 210 | 0.0% | 0.0% |
| Passau | 210 | 220 | 230 | 4.8% | 4.5% |
| Straubing | 300 | 300 | 400 | 0.0% | 33.3% |
| Hof | 75 | 75 | 75 | 0.0% | 0.0% |
| Memmingen | 310 | 350 | 370 | 12.9% | 5.7% |
| Kaufbeuren | 340 | 360 | 360 | 5.9% | 0.0% |
| Weiden in der Oberpfalz | 242 | 199 | 267 | -17.8% | 34.2% |
| Amberg | 195 | 240 | 250 | 23.1% | 4.2% |
| Ansbach | 150 | 196 | 196 | 30.7% | 0.0% |
| Coburg | 160 | 170 | 170 | 6.3% | 0.0% |
| Schwabach | 385 | 440 | 440 | 14.3% | 0.0% |
Die Analyse der Bodenrichtwerte in bayerischen Städten von 2022 zu 2023 zeigt interessante Entwicklungen im Immobilienmarkt. Ein bemerkenswerter Aspekt ist, dass in der Mehrheit der untersuchten Städte (13 von 23) keine oder nur geringe Veränderungen (+/- 5%) zu verzeichnen waren. Dies deutet auf eine gewisse Stabilität im bayerischen Immobilienmarkt hin. Dennoch lassen sich einige auffällige Trends und regionale Unterschiede beobachten.
Großstädte unter Druck
Auffällig sind die signifikanten Rückgänge in einigen der größten bayerischen Städte. München, die Landeshauptstadt, verzeichnet mit -16,7% den stärksten Rückgang, gefolgt von Rosenheim (-15,3%), Nürnberg (-13,4%), sowie Ingolstadt und Landshut (jeweils -9,0%). Diese Entwicklung könnte auf eine Abkühlung des Immobilienmarktes in urbanen Zentren hindeuten, beeinflusst durch steigende Zinsen, höhere Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten. Trotz des Rückgangs bleibt München mit einem Bodenrichtwert von 2.000 €/m² die mit Abstand teuerste Stadt in Bayern.
Positive Entwicklungen in kleineren Städten
Im Gegensatz dazu zeigen einige kleinere und mittelgroße Städte beachtliche Wertsteigerungen. Straubing führt mit einem Plus von 33,4%, gefolgt von Regensburg (23,0%) und Bayreuth (10,0%). Auch Memmingen (5,7%), Passau (4,6%) und Amberg (4,2%) verzeichnen moderate Zuwächse. Diese positiven Entwicklungen könnten auf lokale wirtschaftliche Dynamiken oder attraktive Stadtentwicklungsprojekte zurückzuführen sein.
Stabilität in der Mitte
Viele mittelgroße Städte wie Bamberg, Coburg, Hof, Ansbach, Erlangen, Fürth, Schwabach, Schweinfurt und Würzburg zeigen keine Veränderung in ihren Bodenrichtwerten. Diese Stabilität deutet auf eine ausgewogene Nachfrage und ein robustes Marktgleichgewicht in diesen Regionen hin.
Regionale Muster
Es zeichnen sich interessante regionale Unterschiede ab. Während südbayerische Städte wie München und Rosenheim eher Rückgänge verzeichnen, weisen nordbayerische Städte wie Straubing und Regensburg tendenziell Zuwächse auf.
Einwohnerzahl und Bodenrichtwert
Generell besteht ein Zusammenhang zwischen Einwohnerzahl und Bodenrichtwert, wobei größere Städte typischerweise höhere Werte aufweisen. Interessanterweise sind es gerade diese Großstädte, die nun signifikante Rückgänge verzeichnen, während kleinere Städte stabilere Entwicklungen zeigen. München führt trotz Rückgang mit 2.000 €/m², gefolgt von Regensburg mit 1.095 €/m² und Rosenheim mit 1.000 €/m².
Besondere Fälle
Straubing sticht mit seinem Anstieg von 33,4% besonders hervor und erreicht nun einen Bodenrichtwert von 400 €/m². Augsburg, als drittgrößte Stadt Bayerns, verzeichnet einen leichten Rückgang von -2,2% auf 860 €/m².
Zusammenfassung
Die Bodenrichtwertentwicklung in Bayern 2022-2023 offenbart einen dynamischen Immobilienmarkt mit unterschiedlichen Trends. Während Großstädte Wertrückgänge verzeichnen, zeigen kleinere und mittelgroße Städte oft Stabilität oder sogar Wachstum. Diese Entwicklung zeigen eine Verschiebung der Nachfrage oder eine Anpassung an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
Transaktionszahlen der kreisfreien Städte Bayerns 2024
| Stadt | 2021 | 2022 | 2023 | △ 21-22 | △ 22-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 502 | 296 | 215 | -41.0% | -27.4% |
| Nürnberg | 90 | 59 | 35 | -34.4% | -40.7% |
| Augsburg | 95 | 37 | 22 | -61.0% | -40.5% |
| Regensburg | 48 | 24 | 10 | -50.0% | -58.3% |
| Ingolstadt | 107 | 50 | 46 | -53.3% | -8.0% |
| Fürth | 36 | 23 | 16 | -36.1% | -30.4% |
| Würzburg | 50 | 31 | 57 | -38.0% | 83.9% |
| Erlangen | 23 | 11 | 12 | -52.2% | 9.1% |
| Bamberg | 19 | 35 | 11 | 84.2% | -68.6% |
| Landshut | 38 | 28 | 30 | -26.3% | 7.1% |
| Bayreuth | 26 | 11 | 18 | -57.7% | 63.6% |
| Aschaffenburg | 53 | 25 | 25 | -52.8% | 0.0% |
| Kempten (Allgäu) | 20 | 33 | 35 | 65.0% | 6.1% |
| Rosenheim | 24 | 20 | 21 | -16.7% | 5.0% |
| Schweinfurt | 33 | 21 | 8 | -36.4% | -61.9% |
| Passau | 39 | 34 | 25 | -12.8% | -26.5% |
| Straubing | 19 | 28 | 31 | 47.4% | 10.7% |
| Hof | 27 | 13 | 14 | -51.9% | 7.7% |
| Memmingen | 48 | 17 | 15 | -64.6% | -11.8% |
| Kaufbeuren | 28 | 15 | 8 | -46.4% | -46.7% |
| Weiden in der Oberpfalz | 23 | 14 | 13 | -39.1% | -7.1% |
| Amberg | 41 | 44 | 47 | 7.3% | 6.8% |
| Ansbach | 39 | 19 | 10 | -51.3% | -47.4% |
| Coburg | 19 | 27 | 11 | 42.1% | -59.3% |
| Schwabach | 26 | 13 | 10 | -50.0% | -23.1% |
Die Analyse der Transaktionsdaten im Vergleich zur Bodenrichtwertentwicklung in bayerischen Städten zeigt eine bemerkenswerte Diskrepanz: Während die Bodenrichtwerte in vielen Städten stabil blieben oder sogar stiegen, gingen die Transaktionszahlen fast durchweg drastisch zurück. Besonders auffällig ist dies in Großstädten wie München, wo trotz sinkender Bodenrichtwerte (-16,7%) die Transaktionen noch stärker einbrachen (-27,4% von 2022 zu 2023). Kleinere Städte wie Straubing verzeichneten zwar steigende Bodenrichtwerte (+33,3%) und auch eine Zunahme der Transaktionen (+10,7%), bleiben aber die Ausnahme.
Diese Entwicklung deutet auf eine erhebliche Verunsicherung im Markt hin, wobei die Preiserwartungen der Verkäufer oft nicht mit der tatsächlichen Kaufbereitschaft übereinstimmen, was zu einem signifikanten Rückgang der Marktaktivität führt.
Übersicht der Bodenrichtwerte nach Landkreis
Landkreise mit den höchsten durchschnittlichen Bodenrichtwerten 2023
| Landkreis | 2021 | 2022 | 2023 | △ 21-22 | △ 22-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Miesbach | 1.000 | 1.900 | 1.900 | 90.0% | 0.0% |
| München | 2.200 | 2.290 | 1.888 | 4.1% | -17.6% |
| Starnberg | 1.100 | 1.250 | 1.250 | 13.6% | 0.0% |
| Dachau | 800 | 1.200 | 1.200 | 50.0% | 0.0% |
| Ebersberg | 1.100 | 1.300 | 1.000 | 18.2% | -23.1% |
Landkreise mit den niedrigsten durchschnittlichen Bodenrichtwerten 2023
| Landkreis | 2021 | 2022 | 2023 | △ 21-22 | △ 22-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tirschenreuth | 44 | 51 | 51 | 15.9% | 0.0% |
| Neustadt an der Waldnaab | 50 | 54 | 54 | 8.0% | 0.0% |
| Hof | 46 | 53 | 55 | 15.2% | 3.8% |
| Kronach | 55 | 60 | 55 | 9.1% | -8.3% |
| Haßberge | 50 | 55 | 55 | 10.0% | 0.0% |
Entspricht der Grundstückspreis in Bayern dem aktuellen Bodenrichtwert?
Die Grundstückspreise in Bayern sind nicht gleichzusetzen mit den aktuellen Bodenrichtwerten von 2024. Während Grundstückspreise die tatsächlichen Verkaufspreise auf dem bayerischen Immobilienmarkt widerspiegeln, dienen Bodenrichtwerte als Orientierungswerte.
Grundstückspreise (Aktuelle Marktdynamik)
- Basieren auf realen Transaktionen im bayerischen Immobilienmarkt
- Werden durch Angebot, Nachfrage und individuelle Verhandlungen bestimmt
- Variieren stark je nach Lage, Größe und Zustand des Grundstücks in Bayern
- Reflektieren aktuelle Marktbedingungen in verschiedenen bayerischen Regionen
Bodenrichtwerte (Durchschnittliche Orientierungswerte)
- Werden von lokalen Gutachterausschüssen in Bayern berechnet
- Basieren auf historischen Kaufpreisen bayerischer Grundstücke aus 2023
- Dienen als Richtwerte für die Wertermittlung in bayerischen Städten und Gemeinden
- Sind weniger volatil als aktuelle Grundstückspreise in Bayern
Wichtig
Die Bodenrichtwerte 2024 für Bayern repräsentieren Durchschnittswerte der Grundstückstransaktionen aus 2023.
Für eine präzise Wertermittlung Ihres Grundstücks in Bayern empfiehlt sich die Konsultation eines lokalen Immobilienexperten. Dieser kann die spezifischen Gegebenheiten des bayerischen Immobilienmarktes und die Besonderheiten Ihres Grundstücks fachkundig einschätzen.
BORIS Bayern
BORIS Bayern ist die geläufige Abkürzung für Bodenrichtwert-Informationssystem Bayern. Es ist das zentrale Informationssystem für Bodenrichtwerte im Bundesland Bayern und stellt die aktuellen als auch historischen Bodenrichtwerte Bayerns kostenfrei zur Verfügung.
Mit Angabe der genauen Lage eines Grundstücks können detaillierte Informationen in Form einer Bodenrichtwertkarte dargestellt. Bei Bedarf kann der Nutzer sich den Kartenausschnitt online anzeigen lassen oder als PDF Dokument ausdrucken.
In BORIS Bayern finden Sie die Bodenrichtwerte für die Jahre 2012-2024. Das Projekt BORIS Bayern nimmt an der Initiative "VBORIS - Vernetztes Bodenrichtwert-informationssystem" teil.
Aktuelle Bodenrichtwerte für ganz Deutschland bietet das Portal BORIS-D.
Bodenrichtwert Auskunft Bayern
In Bayern gibt es für die Bereiche der Landkreise, der kreisfreien Städte und einzelner kreisangehöriger Städte insgesamt 96 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte. Sie sind selbständige und unabhängige Einrichtungen des Landes Bayern.
Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, folgende Aufgaben zu erfüllen:
- Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung über den Grundstücksverkehr.
- Ermittlung von Bodenrichtwerten.
- Ermittlung von generalisierten Bodenwerten.
- Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte).
- Erstellung von Immobilienmarktberichten über ihren Zuständigkeitsbereich.
- Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und Mietwertübersichten.
- Erstattung von Verkehrswertgutachten.
Um den für eine Stadt zugehörigen Gutachterausschusses zu finden, klicken Sie bitte auf den Link zu Ihrer Stadtseite.
Wie erhalte ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Bayern?
1. Online Auskunft unter BORIS Bayern
Das BORIS Bayern Portal bietet Ihnen die Möglichkeit, Bodenrichtwerte von verschiedenen bayerischen Gutachterausschüssen abzufragen. Um diesen Service zu nutzen, besuchen Sie zunächst die BORIS-Bayern Webseite und erstellen Sie ein kostenloses Konto. Nach der Registrierung können Sie die gewünschten Daten auswählen. Neben Bodenrichtwerten stehen Ihnen möglicherweise auch andere Marktdaten wie Grundstücksmarktberichte oder Mietspiegel zur Verfügung, wobei das Angebot je nach Stadt oder Landkreis variieren kann.
Der Erwerb der Daten erfolgt direkt von den jeweiligen Städten oder Landkreisen und ist gebührenpflichtig. Ein großer Vorteil des Systems ist, dass Sie rund um die Uhr darauf zugreifen können. So haben Sie jederzeit die Möglichkeit, die benötigten Informationen abzurufen.
2. Bodenrichtwertanfrage beim lokalen Gutachterausschuss
Im Freistaat Bayern gibt es insgesamt 97 Gutachterausschüsse, die als unabhängige, neutrale und selbstständige Sachverständigen Gremien fungieren. Diese setzen sich aus 25 Ausschüssen bei kreisfreien Städten und 72 bei Landratsämtern zusammen.
Ihre Aufgaben sind im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Bayerischen Gutachterausschussverordnung (BayGaV) festgelegt. Diese Gremien sind beauftragt, die darin formulierten Aufgaben gewissenhaft und unparteiisch zu erfüllen, um eine objektive Bewertung von Immobilien und Grundstücken in Bayern sicherzustellen.
Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über alle Gutachterausschüsse in Bayern inkl. Zuständigkeiten und Kontaktdaten, bei denen Sie die Bodenrichtwerte anfragen und erwerben können.
3. Bodenrichtwertanfrage beim lokalen Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt
Alternativ können Sie sich auch direkt an das Bauamt, Katasteramt oder Vermessungsamt wenden. Als zuständige Behörden für Bodenrichtwerte kann Ihnen auch dort geholfen werden.