Geschossflächenzahl (GFZ) berechnen? Wie groß darf das Haus sein?
Zusammenfassung
- Die Geschossflächenzahl legt fest, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Sie macht keine Angabe über die Anzahl der Geschosse einer Immobilie.
- Sie ist ein zentrales Instrument der städtebaulichen Planung und betrifft Bebauungsdichte, Nutzungsmischung und Entwicklung von Stadtgebieten.
- Die Geschossflächenzahl ist gesetzlich geregelt. Die lokalen Vorschriften unterscheiden sich stark von Bundesland zu Bundesland und von Gebiet zu Gebiet. Die Prüfung und Einhaltung dieser Landesverordnungen sind strengstens empfohlen.
- Durch innovative und effiziente Raumausnutzung lässt sich das Potenzial der Geschossflächenzahl optimieren.
Jetzt Bodenrichtwert 2024 abfragen!
Für welches Grundstück benötigen Sie den Bodenrichtwert?
Was ist die Geschossflächenzahl?
Bei der Geschossflächenzahl (kurz: GFZ) handelt es sich um eine städtebauliche Kennzahl zur Bestimmung, wie viele Quadratmeter einer Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Die GFZ ist gesetzlich geregelt und dient als Steuerungsinstrument in Bezug auf die bauliche Dichte einer Region. Aufgrund der GFZ wird sichergestellt, dass die räumliche Ausdehnung eines Gebiets in einem angemessenen Rahmen bleibt und die Bebauung nicht zu dicht wird.
Berechnet wird die GFZ, indem die Gesamtgeschossfläche aller bestehenden Gebäude durch die Grundstücksfläche geteilt wird.
Warum ist die Geschossflächenzahl wichtig?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) spielt in vielerlei Hinsicht eine bedeutende Rolle. Zum einen hat sie einen erheblichen Einfluss auf die Bebaubarkeit von Grundstücken. Je nach Gemeinde kann die GFZ variieren. So gibt es Gebiete, in denen die Geschossflächenzahl sehr niedrig ist, was bedeutet, dass die Bebauungsdichte dort entsprechend gering ist. In anderen Gegenden mit einer hohen GFZ ist die Bebauung ausgeprägter.
Zum anderen wirkt sich die Geschossflächenzahl auch auf den Wert der Immobilie aus, da sie einen direkten Einfluss auf die nutzbare Fläche von einem Grundstück hat. Es gibt häufig hochwertige Immobilien in einer guten ländlichen Lage mit niedriger GFZ, da dort weniger Fläche bebaut wird, um mehr Freiraum zu erhalten. Auf der anderen Seite führt eine höhere GFZ in städtischen Gebieten zu einer Erhöhung des Immobilienwertes, weil hier mehr Fläche genutzt werden darf.
Für Investoren und Bauherren ist die Geschossflächenzahl außerdem äußerst relevant, wenn es um die Rentabilität und die Gestaltungsmöglichkeiten eines Bauprojekts geht. Eine niedrige zulässige Geschossfläche führt in der Regel zu eingeschränkten Baumöglichkeiten, eine höhere GFZ bietet mehr Baupotenzial und wirkt sich entsprechend positiv auf den Hausbau aus. Wirtschaftlich gesehen müssen die Kosten für den Erwerb und das Bauprojekt im Verhältnis zu der erzielbaren Nutzfläche stehen, um rentabel zu sein. Unabhängig jedoch von den Kosten ist die Geschossflächenzahl dahingehend relevant, dass die Beantragung der Baugenehmigung mit den örtlichen Vorschriften übereinstimmen muss. Dies beinhaltet unter anderem die Geschossflächenzahl.
Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?
Die Formel zur Berechnung der Geschossflächenzahl lautet:
Beispielrechnung Geschossflächenzahl:
Ausgehend von einer Grundstücksfläche von 280 m² und einer gesamten Geschossfläche von 160 m², ergibt sich folgendes Rechenbeispiel:
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt in diesem Beispiel also 0,57.
Häufige Fehler und Missverständnisse bei der Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ berücksichtigt normalerweise nur die überbaute Geschossfläche. Häufig wird jedoch der Fehler gemacht, auch Freiflächen wie Innenhöfe oder Grünflächen in die Berechnung mit einzubeziehen, was nicht korrekt ist. Ein weiterer Fehler ist es, die lokalen Bauvorschriften, beispielsweise den Bebauungsplan, nicht zu kennen bzw. nicht zu berücksichtigen.
Bauherren und Architekten sollten die Landesverordnungen gründlich prüfen, bevor sie mit dem Bauprojekt beginnen. Je nach Region werden Staffelgeschosse mit in die GFZ einbezogen oder auch nicht. Die Regelungen können sich auch auf andere Gebäudebestandteile beziehen, weshalb nicht oft genug erwähnt werden kann, wie wichtig die sorgfältige Prüfung der Bauvorschriften des entsprechenden Gebietes ist.
Welche Gebäudebestandteile zählen zur Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl umfasst grundsätzlich alle Vollgeschosse.
Ein Vollgeschoss ist ein Stockwerk eines Gebäudes, welches von Außenwand zu Außenwand durchgehend und horizontal abgeschlossen ist.
Ein Vollgeschoss befindet sich normalerweise im oberirdischen Bereich eines Gebäudes und muss eine Mindesthöhe von 2,30 m und 2,60 m aufweisen. Die Mindesthöhe variiert je nach Bundesland, da die einzelnen Landesbauverordnungen unterschiedliche Vorgaben haben.
Es gibt auch unterirdische Vollgeschosse. In diesem Fall muss das Geschoss jedoch zwischen 1,20m und 1,60m aus dem Erdboden ragen. Zu den Vollgeschossen gehören keine Keller- oder Dachgeschosse.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) berücksichtigt neben Vollgeschossen aber auch andere Gebäudebestandteile wie beispielsweise Staffelgeschosse.
Hierbei handelt es sich um ein oberes Geschoss, welches von der Grundfläche her kleiner ist als das darunterliegende Vollgeschoss.
Wie groß ein Staffelgeschoss sein darf, hängt wieder von der jeweiligen Landesverordnung des Bundeslands ab.
Garagen, Terrassen und Balkone gehören nicht zur Geschossfläche und zählen somit nicht zur GFZ.
Welche Faktoren beeinflussen die Geschossflächenzahl?
Je nachdem, um welches Baugebiet es sich handelt, gelten unterschiedliche GFZ. § 17 der Baunutzungsordnung (BauNVO) gibt gebietstypische Orientierungswerte vor.
Kleinsiedlungsgebiete haben beispielsweise eine Geschossflächenzahl von 0,4. Für reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete hingegen liegt die GFZ bei 1,2 und in urbanen Gebieten bei 3,0.
Neben den oben genannten Orientierungswerten für bestimmte Gebietstypen gelten aber auch lokale Bebauungsvorschriften, die die GFZ beeinflussen. Dazu gehört unter anderem der Bebauungsplan.
Ebenso spielen spezifische Eigenschaften des Grundstücks eine große Rolle. Entscheidend sind vor allem die Größe des Grundstücks, aber unter anderem auch die Form. Eine unregelmäßige Form oder ein besonders schmales Grundstück kann sich auf die GFZ auswirken. Dies gilt ebenso für das Gelände.
So lässt sich ein flaches Gelände deutlich besser nutzen als ein hügeliges oder stark geneigtes Gelände. Weiterhin müssen Merkmale wie Denkmal- oder Naturschutz berücksichtigt werden, da auch diese einen Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks und somit auf die Geschossflächenzahl haben.
Der größte Faktor, der die GFZ beeinflusst, ist jedoch der städtische Entwicklungsplan. Gibt es hier Änderungen, so kann sich das auf das komplette Bauprojekt auswirken, da dieser die Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung in einer Gemeinde festlegt.
Werden die Vorgaben für die Berechnung der GFZ geändert, führt dies zu einer Erhöhung oder Senkung der maximal zulässigen GFZ. Auch Änderungen der Dichteziele oder eine neue Festlegung von Mindest- oder Maximalhöhen wirken sich erheblich auf die GFZ eines Gebietes aus und spiegeln sich auch im Bebauungsplan wider.
In welchem Kontext wird die Geschossflächenzahl angewendet?
Die Geschossflächenzahl wird in verschiedenen Bereichen herangezogen. Zunächst dient sie dazu, die städtebauliche Entwicklung zu steuern. Städte und Gemeinden nutzen die Geschossflächenzahl, um ihre Bebauungspläne und Zonierungen umzusetzen.
Auch bei der Prüfung von Baugenehmigungsverfahren spielt die Geschossflächenzahl eine wichtige Rolle. Schließlich müssen die entsprechenden Bauprojekte die örtlich festgelegten Kennzahlen einhalten, um realisiert zu werden.
Das zugrundeliegende Ziel dabei ist es, dass die Bebauung nicht zu dicht wird und eine angemessene Infrastruktur gewährleistet bleibt.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist jedoch nicht die einzige Kennzahl im Zusammenhang mit der Bauleit- oder Stadtplanung. Neben der GFZ wird außerdem die BMZ herangezogen, die Baumassenzahl. Diese gibt an, wie viel Bruttorauminhalt pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.
Im Gegensatz zur Geschossflächenzahl bezieht sich die Baumassenzahl auf dreidimensionale Raummasse, die Höhe, Länge und Breite von Gebäuden mit einbezieht. Weiterhin gibt es die Grundflächenzahl (kurz: GRZ). Diese führt an, wie viel Grundfläche eines Grundstücks überbaut werden darf. Anders als die GFZ richtet sich die GRZ nach der horizontalen Ausdehnung der Bebauung.
Wie kann die Geschossflächenzahl optimiert werden?
Bauherren und Architekten haben einen gewissen Spielraum, um die GFZ zu optimieren. Zum einen können Grundriss und Räume so effizient wie möglich genutzt werden. Damit kann die Geschossfläche maximiert werden, ohne die GFZ zu überschreiten.
Weiterhin gibt es die Option, Räume multifunktional zu nutzen. Auf diese Weise können Nutzfläche und Raumeffizienz gesteigert werden. Die GFZ muss damit nicht überschritten werden.
Durch die effiziente Nutzung von Keller- und Untergeschossen, indem zusätzliche Funktionen erfüllt werden, kann ebenfalls die Nutzfläche erhöht werden, ohne die GFZ zu beeinflussen.
Eine weitere Optimierungsmöglichkeit besteht in der Anordnung der Gebäudeteile. Werden Bauform und Design intelligent entworfen, lässt sich unter Einhaltung der GFZ die Nutzfläche maximieren. Auch die Schaffung von Innenhöfen oder Freiflächen innerhalb des Grundstücks kann eine gute Strategie für das Bauprojekt sein.
Es gibt somit einige Möglichkeiten, um die Nutzung eines Grundstücks zu optimieren. Zu beachten ist dabei aber stets die gebietsspezifische Rechtsprechung und der Bebauungsplan.
Fallstudien: Anwendung der Geschossflächenzahl in verschiedenen Städten
Die GFZ-Vorgaben in Großstädten unterscheiden sich dramatisch von den Vorgaben in ländlichen Gebieten. Diese Unterschiede basieren hauptsächlich auf den divergenten städtebaulichen Zielen, der Bevölkerungsdichte, der Infrastruktur und dem jeweiligen Charakter der Region.
In Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher, weshalb die zulässige Geschossfläche hier in der Regel höher ist, um den Wohnraum bestmöglich zu nutzen.
Dadurch sind sowohl die Gebäude höher als auch die Bebauungsdichte. Außerdem werden manche Gebiete in Großstädten gemischt genutzt. Das heißt, dass es nicht nur reine Wohngegenden gibt, sondern auch Geschäfte und Gewerbebetriebe zu finden sind.
Ganz anders verhält es sich in ländlichen Gebieten, wo die Bevölkerungsdichte deutlich geringer ist. Dementsprechend sind die GFZ-Vorgaben hier niedriger. Das Ziel ist es, die Charakteristik der ländlichen Umgebung zu erhalten und zu schützen, was beispielsweise auch den Erhalt von Grünflächen beinhaltet.
Die GFZ hat erhebliche Auswirkungen auf die Stadtentwicklung. Sie beeinflusst die Bebauungsdichte eines Gebietes und somit auch die Bevölkerungsdichte. Sie bestimmt außerdem das Stadtbild und die Skyline.
Je höher die GFZ ist, desto vielfältiger kann ein Gebiet genutzt werden. So ergibt sich eine bunte Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Freizeitnutzungen.
Eine höhere Bevölkerungsdichte führt außerdem zu einem besseren Ausbau der Infrastruktur. Soziale Interaktionen, kulturelle Angebote sowie wirtschaftliche Aktivitäten werden durch höhere Geschossflächenzahl gefördert. Die Geschossflächenzahl spielt damit eine tragende Rolle bei der Stadtentwicklung, da sie auf fast jeden Aspekt Einfluss hat.
Herausforderungen und Kritik an der Geschossflächenzahl
Dass die GFZ gesetzlich geregelt ist, hat seine Vorteile. Allerdings bietet es auch viel Raum für Kritik. Eine Stadt lebt von Veränderung. Ohne Veränderung ist kein Wachstum möglich - egal, in welche Richtung. Daher ist eine gewisse Flexibilität notwendig, um sich städtebaulich weiterzuentwickeln.
Die starren Vorschriften verhindern diese Entwicklung, da sie keine Rücksicht auf die lokalen Bedürfnisse oder Anforderungen nehmen. Die Flexibilität fehlt des Weiteren bei der Behandlung verschiedener Grundstücke. Es wird kritisiert, dass Grundstücke gleichbehandelt werden, obwohl sie verschiedene Merkmale aufweisen.
Ein weiterer Kritikpunkt liegt in der Bebauungsdichte und dem Zusammenhang mit der Wohnqualität. Eine hohe Bebauungsdichte hat negative Auswirkungen auf Belichtung und Belüftung. Dies spiegelt sich drastisch in der Lebensqualität wider.
Die strengen Vorgaben können außerdem dazu führen, dass innovative und/oder umweltfreundliche Bauweisen bei der Errichtung eines Hauses behindert und eingeschränkt werden.
Es gibt bereits denkbare Lösungsansätze, um diese Missstände zu beheben. Eine erste Option könnte sein, die GFZ-Werte zu differenzieren, um so den unterschiedlichen städtebaulichen Konzepten gerechter zu werden.
Wenn demnach verschiedene Stadtviertel anhand ihrer Nutzung bewertet würden, könnten unterschiedliche GFZ-Werte zu mehr Flexibilität führen. Weiterhin wäre es von Vorteil, mehr Wert auf die Qualität eines Gebietes zu legen als auf die reine Quantität.
Zusammenfassung
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Geschossflächenzahl einen erheblichen Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung hat und umgekehrt. Während eine gesetzliche Regelung zwingend erforderlich ist, sollte dennoch eine gewisse Flexibilität gegeben sein. Da dies aktuell noch nicht der Fall ist und sich die einzelnen Landesverordnungen außerdem stark unterscheiden, sollten Bauherren und Architekten äußert genau auf die individuellen Bauvorschriften achten, um den Hausbau nicht zu gefährden.
Im Bereich der Stadtplanung bzw. Stadtentwicklung gibt es verschiedene Personengruppen, die unterschiedliche Interessen verfolgen. Für jede Personengruppe spielt die GFZ eine andere Rolle.
Für Stadtplaner und Behörden ist es beispielsweise von großem Interesse, eine ausgeglichene Bebauungsdichte herzustellen, eine nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern und eine bestmögliche Nutzung zu ermöglichen. Für all diese Ziele ist die GFZ sehr wichtig.
Bauherren und Investoren verfolgen ihre eigenen Ziele, welche in den meisten Fällen mit der Wirtschaftlichkeit eines Bauprojekts zu tun haben.
Ähnlich geht es den Politikern, die ebenfalls wirtschaftliche Interessen haben. Diese beziehen sich nicht auf ein einzelnes Bauprojekt, sondern auf das gesamte Wirtschaftswachstum, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und die Verbesserung der Lebensqualität.
Architekten wiederum haben den Wunsch, sich möglichst kreativ auszudrücken, wobei die Einhaltung der GFZ oftmals ein Hindernis darstellt. Not macht bekanntlich aber auch erfinderisch, weshalb die Einschränkungen in manchen Fällen auch zu Lösungen führen, die ansonsten vielleicht nicht gefunden worden wären.
Dann gibt es noch die Anwohner, die durch eine hohe Bebauung in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. Mehr Verkehr, mehr Lärm und weniger Grünflächen, … Für diese Personengruppe ist eine hohe Geschossflächenzahl demnach nicht gerade von Vorteil. Die meisten Umweltschützer würden sich dieser Meinung wohl anschließen.
Es stellt sich heraus, dass die Geschossflächenzahl sehr kontrovers betrachtet wird und stark polarisiert. Während auf der einen Seite Lebensqualität und Kreativität von Bedeutung sind, werden auf der anderen Seite hauptsächlich wirtschaftliche Interessen verfolgt. Wie immer gilt es auch hier, ein gesundes Mittelmaß zu finden, um möglichst viele der entgegengesetzten Ziele zu erreichen.