Grundsteuer im Überblick: Funktionsweise, Berechnung und Zahlungsmodalitäten

Was ist die Grundsteuer und warum ist sie wichtig?

Die Grundsteuer in Deutschland ist eine wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden. Die Steuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und den darauf stehenden Immobilien sowie auf Erbbaurechte erhoben. Es handelt sich um eine Realsteuer, die für verschiedene Grundstücksarten fällig wird. Um die Grundstücksarten voneinander abzugrenzen, gibt es im Rahmen der Grundsteuerreform ab 2025 drei Grundsteuertypen: Grundsteuer A, B und C. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Steuertyp und steigt von Grundsteuer A bis Grundsteuer C an:

1. Grundsteuer A für agrarische Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft unterliegen spezifischen Regelungen, die je nach Region variieren. Die Grundsteuer wird auf Betriebsflächen und Grundstücke der landwirtschaftlichen Nutzung erhoben, und es bestehen spezielle Regeln für die Abgabe von Grundsteuererklärungen.
2. Grundsteuer B für bebaute und unbebaute, nicht baureife Grundstücke
3. Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke, die baureif sind.

Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen

Die Grundsteuer stellt für die Gemeinden in Deutschland eine wichtige Einnahmequelle dar. Im Gegensatz zur Gewerbesteuer ist die Grundsteuer nicht von den Erträgen eines Betriebes abhängig, sondern bleibt als Objektsteuer und Substanzsteuer gleichbleibend hoch. Das bedeutet sichere Zahlungseingänge für die Kommunen zu festen Zahlungsterminen. Mit den Einnahmen finanzieren die Gemeinden ihre Haushalte mit Straßenbau, lokaler Infrastruktur, Schulen und anderen öffentlichen Einrichtungen.

Die Grundsteuerreform

Die Grundsteuer in Deutschland ist eine wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden. Die Steuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und den darauf stehenden Immobilien sowie auf Erbbaurechte erhoben. Es handelt sich um eine Realsteuer, die für verschiedene Grundstücksarten fällig wird. Um die Grundstücksarten voneinander abzugrenzen, gibt es im Rahmen der Grundsteuerreform ab 2025 drei Grundsteuertypen: Grundsteuer A, B und C. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Steuertyp und steigt von Grundsteuer A bis Grundsteuer C an:

1. Grundsteuer A für agrarische Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft unterliegen spezifischen Regelungen, die je nach Region variieren. Die Grundsteuer wird auf Betriebsflächen und Grundstücke der landwirtschaftlichen Nutzung erhoben, und es bestehen spezielle Regeln für die Abgabe von Grundsteuererklärungen.
2. Grundsteuer B für bebaute und unbebaute, nicht baureife Grundstücke
3. Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke, die baureif sind.

Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen

Die Grundsteuer stellt für die Gemeinden in Deutschland eine wichtige Einnahmequelle dar. Im Gegensatz zur Gewerbesteuer ist die Grundsteuer nicht von den Erträgen eines Betriebes abhängig, sondern bleibt als Objektsteuer und Substanzsteuer gleichbleibend hoch. Das bedeutet sichere Zahlungseingänge für die Kommunen zu festen Zahlungsterminen. Mit den Einnahmen finanzieren die Gemeinden ihre Haushalte mit Straßenbau, lokaler Infrastruktur, Schulen und anderen öffentlichen Einrichtungen.

Die Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Bewertung von Grundstücken nach dem Einheitswert für verfassungswidrig erklärt, weil gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden. Das liegt daran, dass der Einheitswert in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 stammt, während Flächen in Ostdeutschland mit Werten aus dem Jahr 1935 bewertet werden. Durch die unterschiedliche Wertentwicklung von Grundstücken und Immobilien seit den Jahren 1935 beziehungsweise 1964 kommt es zu steuerlich ungleichen Behandlungen der Eigentümer, die durch die Grundsteuerreform beseitigt werden sollen.

Um die aktuellen Werte aller Grundstücke in Deutschland ermitteln zu können, mussten alle Grundstücksbesitzer bis zum 31. Januar 2023 eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben. Anhand der darin gemachten Angabe ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert des Grundstücks. Die übrigen Werte zur Berechnung der Grundsteuer sind die Steuermesszahl, die ebenfalls angepasst wird, sowie der individuelle Hebesatz der Gemeinden.

In verschiedenen Bundesländern werden unterschiedliche Modelle zur Berechnung der Grundsteuer angewendet. Nordrhein-Westfalen gehört zu den Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell für die Grundsteuerveranlagung anwenden. In diesem Zusammenhang haben verschiedene Verbände Musterklagen eingereicht, um die Auswirkungen des Modells zu überprüfen.

Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie die neue Grundsteuererklärung einreichen, wie Sie die Grundsteuerbescheide prüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen, wie sich die bisherige und die neue Grundsteuer berechnen und welche Befreiungen und Ermäßigungen es gibt.

Grundsteuer auf Grundstücke

Die Grundsteuer auf Grundstücke ist eine bedeutende Einnahmequelle für die Gemeinden in Deutschland. Sie wird auf den Wert des Grundstücks erhoben und kann je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen. Dabei spielt die Art des Grundstücks eine wesentliche Rolle. Unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke und Gewerbegrundstücke werden unterschiedlich besteuert. Diese Differenzierung ermöglicht es den Gemeinden, die Steuerlast gerecht zu verteilen und den spezifischen Wert und Nutzen der verschiedenen Grundstücksarten zu berücksichtigen. So kann beispielsweise ein unbebautes Grundstück, das baureif ist, mit der Grundsteuer C höher besteuert werden, um Spekulationsgeschäfte zu verhindern. Wohngrundstücke und Gewerbegrundstücke unterliegen hingegen der Grundsteuer B, die je nach Nutzung und Lage des Grundstücks variiert.

Grundsteuer B: Besondere Regelungen

Die Grundsteuer B ist eine besondere Form der Grundsteuer, die für bebaute oder bebaubare Grundstücke erhoben wird. Sie stellt eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeinden dar und wird auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes (GrStG) erhoben. Die Berechnung der Grundsteuer B erfolgt in drei Schritten:

1. Wert des Grundbesitzes: Der Wert des Grundbesitzes wird gemäß den Vorgaben des Grundsteuergesetzes ermittelt. Hierbei spielen sowohl der Bodenwert als auch der Wert der darauf befindlichen Gebäude eine Rolle.
2. Steuermesszahl: Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der die Höhe der Grundsteuer beeinflusst. Sie variiert je nach Art und Nutzung des Grundstücks.
3. Hebesatz: Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und als Prozentsatz auf den Steuermessbetrag angewendet, um die endgültige Höhe der Grundsteuer zu bestimmen.

Die Grundsteuer B kann unterschiedlich erhoben werden, je nachdem, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Für bebaute Grundstücke wird die Steuer auf Basis des Wertes des Gebäudes und des Grundstücks berechnet. Bei unbebauten Grundstücken erfolgt die Berechnung ausschließlich auf Grundlage des Grundstückswertes.

Besondere Regelungen gelten für bestimmte Arten von Grundstücken, wie beispielsweise für landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen. In solchen Fällen kann die Grundsteuer B auf einer anderen Grundlage erhoben werden, um den spezifischen Nutzungsbedingungen gerecht zu werden.

Wie wird die neue Grundsteuererklärung eingereicht und was passiert im Anschluss?

Jeder Grundstückseigentümer, der zum Stichtag 1. Januar 2022 im Grundbuch eingetragen war, ist verpflichtet, eine Feststellungserklärung abzugeben. Das gilt auch bei einem Verkauf des Grundstücks nach dem 1. Januar 2022. Die Grundsteuererklärung musste elektronisch abgegeben werden. Dazu hatten die Finanzbehörden ein separates Online-Portal „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ mit einem vereinfachten Formular eingerichtet, das inzwischen aber wieder eingestellt wurde. Da die Pflicht zur Abgabe jedoch weiterhin besteht, kann das Online-Finanzamt „MeinELSTER“ genutzt werden. Außerdem bieten Steuerberater diese Dienstleistung an. Die nächste Fälligkeit zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist der 1. Januar 2029, da die Erklärung alle sieben Jahre abgegeben werden muss.

Nach Auswertung der Daten erteilt das Finanzamt zwei Bescheide sowie die Gemeinde einen weiteren Bescheid:

1. Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes mit dem neu berechneten Wert des Grundstücks
2. Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes nach der Formel: Grundsteuerwert x gesetzlich festgelegte Steuermesszahl
3. Grundsteuerbescheid der Gemeinde nach der Formel: Grundsteuermessbetrag x individueller Hebesatz der Gemeinde

Erst der letzte Bescheid der Gemeinde beinhaltet eine Zahlungsaufforderung für die jährliche Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025.

Fristen und Termine

Im Zusammenhang mit der Grundsteuer B gibt es verschiedene wichtige Fristen und Termine, die Eigentümerinnen und Eigentümer beachten müssen:

• 1. Januar 2022: Stichtag für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte. Alle Eigentümer, die zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind, müssen eine Grundsteuererklärung abgeben.
• 31. Januar 2023: Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung. Diese Erklärung muss elektronisch über das Online-Portal „MeinELSTER“ oder durch einen Steuerberater eingereicht werden.
• 1. Januar 2025: Beginn der Erhebung der neuen Grundsteuer B auf Basis der reformierten Bewertungsgrundlagen.

Es ist von großer Bedeutung, diese Fristen einzuhalten, um sicherzustellen, dass die Grundsteuer korrekt erhoben wird und keine zusätzlichen Kosten durch verspätete Abgaben entstehen.

Zahlungsmodalitäten

Die Zahlungsmodalitäten für die Grundsteuer auf Grundstücke variieren je nach Bundesland und Gemeinde. In der Regel wird die Grundsteuer jährlich erhoben und kann entweder in einer Summe oder in Raten gezahlt werden. Es ist von großer Bedeutung, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken die festgelegten Fristen und Zahlungsbedingungen genau beachten. Verspätete Zahlungen können zu Säumniszuschlägen oder anderen Strafen führen, die zusätzliche Kosten verursachen. In vielen Gemeinden wird die Grundsteuer vierteljährlich fällig, wobei die Zahlungstermine in der Regel auf den 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fallen. Alternativ kann auf Antrag auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli erfolgen. Diese Flexibilität ermöglicht es den Eigentümern, ihre Zahlungen besser zu planen und finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Auswirkungen der Reform auf die Grundsteuerzahlung

Die Reform der Grundsteuer hat erhebliche Auswirkungen auf die Grundsteuerzahlung für Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken. Die neue Grundsteuer wird auf Basis neuer Bewertungsgrundlagen erhoben, die den aktuellen Wert des Grundstücks besser abbilden sollen. Diese neuen Bewertungsgrundlagen können zu einer Erhöhung oder Senkung der Grundsteuerzahlung führen, je nachdem, wie der Wert des Grundstücks bewertet wird. Es ist daher wichtig, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sich über die Auswirkungen der Reform informieren und ihre Grundsteuerzahlung entsprechend anpassen. Die Reform der Grundsteuer zielt darauf ab, eine gerechtere und transparentere Besteuerung zu gewährleisten, was jedoch auch bedeutet, dass einige Eigentümer mit höheren Kosten rechnen müssen. Um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden, sollten Eigentümer ihre Grundsteuerbescheide sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen, wenn sie mit der Bewertung nicht einverstanden sind.

Auswirkungen der Reform auf die Grundsteuerzahlung

Die Reform der Grundsteuer hat erhebliche Auswirkungen auf die Grundsteuerzahlung für Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken. Die neue Grundsteuer wird auf Basis neuer Bewertungsgrundlagen erhoben, die den aktuellen Wert des Grundstücks besser abbilden sollen. Diese neuen Bewertungsgrundlagen können zu einer Erhöhung oder Senkung der Grundsteuerzahlung führen, je nachdem, wie der Wert des Grundstücks bewertet wird. Es ist daher wichtig, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sich über die Auswirkungen der Reform informieren und ihre Grundsteuerzahlung entsprechend anpassen. Die Reform der Grundsteuer zielt darauf ab, eine gerechtere und transparentere Besteuerung zu gewährleisten, was jedoch auch bedeutet, dass einige Eigentümer mit höheren Kosten rechnen müssen. Um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden, sollten Eigentümer ihre Grundsteuerbescheide sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen, wenn sie mit der Bewertung nicht einverstanden sind.

Wie kann ich Einspruch gegen meine Grundsteuerbescheide einlegen?

Sie können schon gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid Einspruch einlegen, auch wenn die beiden Bescheide noch keine Zahlungsaufforderung zur Grundsteuer enthalten. Allerdings beträgt die Frist für den Einspruch nur einen Monat nach Erhalt der Bescheide. Obwohl der Einspruch nicht zwingend von Ihnen unterschrieben werden muss, können Sie ihn nicht telefonisch erteilen.

Der Einspruch kann auf einem dieser Wege erfolgen:

• vor Ort im Finanzamt zur Niederschrift
• per Fax
• per Post
• elektronisch über ELSTER nach Anmeldung oder über das ELSTER-Kontaktformular, ohne dass Sie sich bei ELSTER registrieren müssen
• online über eine andere Steuer-Software mit der Möglichkeit eines elektronischen Einspruchs

Es gibt bereits erste Musterklagen gegen die erteilten Bescheide, die sich vor allem darauf beziehen, dass die Berechnung des Grundstückswertes nach dem Bundesmodell ebenfalls verfassungswidrig ist. Zu diesem Ergebnis kommt Prof. Dr. Gregor Kirchhof von der Universität Augsburg als Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht. Der Experte hat ein Gutachten im Auftrag des Bunds der Steuerzahler Deutschland und des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland angefertigt. Die beiden Verbände haben Musterklagen gegen das in elf Bundesländern genutzte Bundesmodell sowie das in Baden-Württemberg verwendete modifizierte Bodenwertmodell eingereicht. Auf diese Musterklagen können sich die Steuerpflichtigen beziehen, bei denen die Einspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Wie wird die (neue) Grundsteuer berechnet?

Bisher erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach der Formel:

Ab 2025 –nach der Grundsteuerreform– lautet die Formel:

Die Steuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben. Den Hebesatz bestimmt jede Gemeinde selbst. Je nach Finanzbedarf liegt der Hebesatz zwischen 190 % und mehr als 900 %.

Die Ermittlung des Einheitswertes erfolgt nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Der Unterschied liegt darin, dass beim Ertragswertverfahren der Jahresrohertrag in Form der Netto-Kaltmiete für die Immobilie zugrunde gelegt wird. Bei selbst genutzten Immobilien bildet die ortsübliche Miete die Grundlage für die Berechnung. Beim Sachwertverfahren kann die Jahresrohmiete nicht ermittelt werden, weil es sich um eine nicht vergleichbare Luxusimmobilie handelt oder weil es zu wenige vergleichbare Mietobjekte vor Ort gibt. Daher bildet hier der Sachwert oder Substanzwert die Berechnungsgrundlage. Auch bei geschäftlich genutzten Grundstücken findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei einem unbebauten Grundstück wird die Größe der Fläche in Quadratmetern mit dem ermittelten Bodenwert multipliziert, um den Einheitswert zu erhalten.

Um die neue Grundsteuer zu ermitteln, muss das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert berechnen. Dazu stehen den Finanzbehörden verschiedene Modelle zur Verfügung, für die sich die Bundesländer unterschiedlich entschieden haben:

• Bodenwertmodell: Baden-Württemberg
• Flächenmodell: Bayern
• Flächenfaktormodell: Hessen
• Flächenlagemodell: Niedersachsen
• Wohnlagenmodell: Hamburg
• Bundesmodell: alle übrigen neun Bundesländer
• Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl: Sachsen, Saarland

Hier zwei Rechenbeispiele für ein Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 400 m² in zwei Bundesländern. Der Einfachheit halber gehen wir in den jeweiligen Gemeinden von demselben Hebesatz von 350 % aus.

Wenn das Haus in Bayern steht, erfolgt die Berechnung des Grundsteuerwertes nach dem Flächenmodell, das wertunabhängig ist. Das bedeutet, dass der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt wird. Stattdessen werden Grundstücksfläche und Wohnfläche mit sogenannten Äquivalenzahlen multipliziert. Die Größe der Flächen können Sie dem Kaufvertrag für die Immobilie, den Bauunterlagen oder dem Versicherungsvertrag zur Gebäudeversicherung entnehmen.

Für unser Beispielhaus bedeutet dies:

1. Schritt:

• 0,04 € x 400 m² Fläche = 16 € Äquivalenzbetrag für die Grundstücksfläche
• 0,50 € x 130 m² Wohnfläche = 65 € Äquivalenzbetrag für das Gebäude

Im 2. Schritt werden die Äquivalenzbeträge mit der jeweiligen Steuermesszahl multipliziert: Äquivalenzbetrag für die Grundstücksfläche mit der Steuermesszahl 100 % und Äquivalenzbetrag für das Gebäude mit der Steuermesszahl 70 %. Wenn es sich um sozialen Wohnungsbau oder ein Baudenkmal handelt, werden die Steuermesszahlen um 25 % reduziert.

Für unser Beispielhaus bedeutet es diese Rechnung:

2. Schritt

• 16 € x 100 % = 16 €
• 65 € x 70 % = 45,50 €

Die Summe von 16 € + 45,50 € = 61,50 € als Grundsteuerwert wird mit dem Hebesatz multipliziert, um die Grundsteuer zu erhalten. Die Berechnung dazu lautet:

3. Schritt

61,50 € x 350 % = 215,25 € Grundsteuer pro Jahr (in Bayern)

Wenn sich das Grundstück in Baden-Württemberg befindet, erfolgt die Berechnung nach dem modifizierten Bodenwertmodell, bei dem die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert und die gesetzlich vorgegebene Steuermesszahl ausschlaggebend sind. Den Bodenwert erfahren Sie online im zentralen Informationssystem BORIS-D, das die Bodenrichtwerte für alle Bundesländer enthält. In unserem Beispiel beträgt der Bodenrichtwert 250 Euro je Quadratmeter.

Die Berechnung für das Beispielhaus lautet:

Berechnung

• 400 m² Grundstücksfläche x 250 € Bodenrichtwert = 100.000 € Grundsteuerwert
• 100.000 € Grundsteuerwert x 0,091 % Steuermesszahl für Wohngebäude = 91 €
• 91 € x 350 % Hebesatz der Gemeinde = 318,50 € jährliche Grundsteuer in Baden-Württemberg

Welche Befreiungen und Ermäßigungen gibt es?

Nicht jeder Grundstücksbesitzer muss Grundsteuer zahlen. Allerdings gilt die komplette Befreiung von der Steuerlast nicht für Privatpersonen oder Unternehmen. Nur bestimmte Rechtsträger wie Bund, Länder, Gemeinden, eingetragene Vereine, Stiftungen, Religionsgemeinschaften oder Berufsverbände können eine Steuerbefreiung erhalten. Dazu müssen die Eigentümer nachweisen, dass es sich auf dem Grundstück um eine dieser Immobilien handelt oder das Gelände zu einem dieser Zwecke genutzt wird:

• Krankenhäuser
• Kirchen, Kapellen und Friedhöfe
• öffentliche Schulen
• Gebäude für öffentliche Dienste wie Rathäuser, Gerichte oder Ämter
• Flughäfen
• Ackerland und Wälder, die für Versuche oder zu Lehrzwecken genutzt werden.

Private Eigentümer können eine Ermäßigung der Grundsteuer erhalten, wenn sie in einem Gebäude wohnen, das unter Denkmalschutz steht. Dazu muss auf dem Hauptvordruck zur Grundsteuererklärung vermerkt werden, dass die „Anlage zur Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung bzw. -ermäßigung“ ausgefüllt und der Steuererklärung beigefügt wurde.

Häufige Fragen und Antworten zum Thema „Grundsteuer“