Grundsteuermessbetrag: Was ist das und wie wird er berechnet?
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsselt
Zusammenfassung
- Der Grundsteuermessbetrag ist neben dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz ein Faktor zur Berechnung der Grundsteuer.
- Mit der Grundsteuerreform wird der Einheitswert durch einen neu ermittelten Grundsteuerwert ersetzt.
- Dazu müssen die Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben, die alle sieben Jahre erneuert werden muss (außer in Niedersachsen, dort nur für land- und forstwirtschaftliche Flächen).
- Um eine Erhöhung der Grundsteuer zu vermeiden, wird die Grundsteuermesszahl verringert.
- Alle Grundstückeigentümer erhalten drei neue Bescheide: über den Grundsteuerwert, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer.
Was ist der Grundsteuermessbetrag?
Der Grundsteuermessbetrag ist, wie jeder Steuermessbetrag im deutschen Steuerrecht, ein Rechenfaktor, mit dem Realsteuern berechnet werden.
Realsteuern sind Steuern, die sich auf ein Objekt beziehen, ohne die persönlichen Verhältnisse der Eigentümer zu berücksichtigen. Zu den Realsteuern gehören Grundsteuer und Gewerbesteuer.
Um die Grundsteuer als Steuer auf den Wert eines Grundstücks einschließlich der Bebauung zu berechnen, erfolgt die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem individuellen Hebesatz der zuständigen Gemeinde.
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisher geltende Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Darum wird aktuell die Grundsteuer reformiert, um ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts zu erheben.
Wie wird der Grundsteuermessbetrag berechnet?
Bisher lautet die Formel zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags:
Anschließend wird die Höhe der Grundsteuer nach dieser Formel berechnet
Den Einheitswert legt das Finanzamt für agrarische Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und für bauliche Grundstücke (Grundsteuer B) fest. Die Bewertung erfolgt anhand von 20 Parametern, deren Werte teilweise stark veraltet sind.
Die Grundsteuermesszahl beträgt in Westdeutschland zwischen 0,26% und 0,6% des Einheitswerts und im Ostdeutschland zwischen 0,5% und 1% des Einheitswerts.
Der Grundsteuermessbetrag unterscheidet sich wegen der unterschiedlichen Einheitswerte in den alten und den neuen Bundesländern. In den Bundesländern im Westen wurde der Einheitswert 1964 festgelegt, während die Zahlen in den östlichen Bundesländern aus dem Jahr 1935 stammen. Das ist der Grund für die Grundsteuerreform, bei der die einheitliche Ermittlung der Grundsteuer erfolgen soll.
Wenn der Grundsteuermessbetrag feststeht, multipliziert die Gemeinde den Betrag mit dem individuell festgelegten Hebesatz. Dieser fällt in den Kommunen unterschiedlich hoch aus und kann zwischen 190 % und 950 % liegen.
Das Ergebnis der Berechnung ist die Grundsteuer, die der Eigentümer jährlich zu zahlen hat. Der Einzug der Steuer erfolgt in der Regel in vier gleichen Raten.
Verschiedene Modelle
Mit der Grundsteuerreform wird der Einheitswert durch den neu ermittelten Grundsteuerwert ersetzt, der sich nur noch aus fünf Parametern zusammensetzt. Daher sieht die Formel zur Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 wie folgt aus:
Um eine Erhöhung der Grundsteuer durch die höheren Grundsteuerwerte im Vergleich zu den Einheitswerten zu vermeiden, wird die Grundsteuermesszahl auf etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes gesenkt. Die Festlegung kann von den einzelnen Bundesländern gemäß dem Bundesmodell oder nach einem abweichenden Modell erfolgen. Im Bundesmodell beträgt die Grundsteuermesszahl:
- 0,031 % für Wohngrundstücke
- 0,034 % für Nichtwohngrundstücke
Hier eine Übersicht über die Modelle, für die sich die einzelnen Länder entschieden haben:
Bundesmodell
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl
- Saarland
- Sachsen
Modifiziertes Bodenwertmodell
- Baden-Württemberg
Flächenmodell (wertunabhängig)
- Bayern
Wohnlagemodell
- Hamburg
Flächen-Faktor-Modell
- Hessen
Flächen-Lage-Modell
- Niedersachsen
Rechenbeispiel
Hier ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:
Herr B. besitzt ein Einfamilienhaus in Münster mit einem Einheitswert von 25.000,00 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,26 %. Der Hebesatz für Grundsteuer B in Münster liegt bei 510 %. Daraus ergeben sich diese Berechnungen:
Alte Berechnungsmethode
- 25.000 x 0,26 : 100 = 65 Grundsteuermessbetrag
- 65 x 510 : 100 = 331,50 Euro Grundsteuer im Jahr
Der neue Grundsteuerwert beträgt 251.800,00 Euro und die neue Steuermesszahl liegt bei 0,031 %. Das ergibt diese Rechnung:
Neue Berechnungsmethode ab 01.01.2025
- 251.800 x 0,031 : 100 = 78,06 Grundsteuermessbetrag
- 78,06 x 510 : 100 = 398,11 Euro Grundsteuer im Jahr
Erstellung und Bedeutung des Grundsteuermessbescheids
Der Grundsteuermessbescheid ist ein offizieller Bescheid, in dem das Finanzamt dem Grundstückseigentümer den Grundsteuermessbetrag mitteilt. Der Bescheid wird nach Abgabe und Auswertung der Grundsteuererklärung erstellt und den Eigentümern schriftlich per Post zugestellt.
Tipps zur Erstellung der Grundsteuererklärung
Im Rahmen der Grundsteuerreform mussten alle Eigentümer von Grundbesitz bis zum 31. Januar 2023 beziehungsweise in Bayern bis zum 30. April 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. In fast allen Bundesländern muss die Grundsteuererklärung für die Grundsteuer B anschließend alle sieben Jahre abgegeben werden. Nur in Niedersachsen ist die erneute Abgabe lediglich für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke erforderlich.
Für die Erstellung der Grundsteuererklärung benötigen Sie verschiedene Angaben wie Lage, Gemarkung, Flurstück, Grundstückart, Größe der Fläche, Nutzungsart und Art und Baujahr der Immobilie, die Sie in diesen Unterlagen finden:
- Grundbuchauszug
- bisheriger Einheitswertbescheid
- Teilungserklärung
- Kaufvertrag
- Bauunterlagen
Unterstützende Tools und Dienste für die Erstellung
Für elf Bundesländer können Sie die Grundsteuererklärung mithilfe der elektronischen Steuererklärung ELSTER, dem Online-Finanzamt des Bundesfinanzministeriums, abgeben. Hier finden Sie Erklär-Videos und Klickanleitungen zum korrekten Ausfüllen der Steuererklärung.
Ansonsten bieten zahlreiche Online-Steuerprogramme oder ein Steuerberater vor Ort Unterstützung bei den Angaben zu der Steuererklärung an.
Was ändert sich ab 2025 mit der Grundsteuerreform?
Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 gilt der Einheitswert von Grundstücken nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuerlast. Stattdessen gilt ein neuer Grundsteuerwert für Grundsteuer A beziehungsweise Grundsteueräquivalenzbetrag für Grundsteuer B, den das Finanzamt im Rahmen einer Feststellungserklärung festlegt.
Durch den Wegfall der alten Werte aus den Jahren 1935 in Ostdeutschland und 1964 in Westdeutschland erhält jedes Grundstück einen aktuellen und marktgerechten Wert, der sich aus diesen fünf Parametern zusammensetzt:
- Immobilienart
- Baujahr
- Fläche des Grundstücks
- Bodenrichtwert
- statistische Nettokaltmiete
Häufige Fragen zum Thema Grundsteuermessbetrag
Der Grundsteuermessbetrag ist ein Faktor, der zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird. Es handelt sich um einen Wert, der vom Einheitswert des Grundstücks und der Steuermesszahl der Gemeinde abhängig ist.
Um den Grundsteuermessbetrag zu berechnen, benötigen Sie den Einheitswert Ihres Grundstücks und die Grundsteuermesszahl. Der Einheitswert basiert auf Größe, Bodenwert und Ertrag durch die Rohmiete per 01.01.1935 beziehungsweise 01.01.1964 für ein bebautes Grundstück. Die Grundsteuermesszahl können Sie dem Grundsteuerbescheid entnehmen, den Sie von Ihrer Gemeinde erhalten und wird vom Bund vorgegeben.
Der Grundsteuermessbetrag ist nur ein Bestandteil der komplexen Berechnung der Steuer. Erst wenn der Steuermessbetrag mit dem individuellen Hebesatz der Kommune multipliziert wird, sehen Sie die Höhe der endgültigen Grundsteuer.
Da der Grundsteuermessbetrag vom Einheitswert und der Grundsteuermesszahl abhängt, beeinflussen diese Faktoren die Höhe:
- Größe der Gemeinde
- Bebauung mit Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Altbau oder Neubau
- Bodenwert
- Grundstücksgröße
Bisher wurde die Steuermesszahl durch die Gemeinden eigenständig festgelegt und war abhängig von der Bebauung, der Art des Gebäudes und der Grundstückslage. Wegen der niedrigen Einheitswerte in den neuen Bundesländern fielen die Grundsteuermesszahlen in Ostdeutschland höher aus als im Westen.
Mit der Reform des Grundsteuergesetzes werden ab dem 1. Januar 2025 einheitliche Steuermesszahlen für ganz Deutschland festgelegt: 0,031 % für Wohngrundstücke und 0,034 % für Nichtwohngrundstücke.
Das Grundsteuergesetz sieht ein Bundesmodell für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages vor. Diesem Bundesmodell haben sich neun Bundesländer angeschlossen. Die übrigen sieben Bundesländer haben sich für abweichende Berechnungsmodelle entschieden, wozu sie nach dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) berechtigt sind.
Nach Erstellung der Grundsteuererklärung hat das Finanzamt einen Bescheid über den Grundsteuerwert (als Ersatz für den Einheitswert) und den Grundsteuermessbetrag verschickt.
Wenn Sie mit dem Bescheid nicht einverstanden sind, haben Sie einen Monat Zeit, Einspruch beim Finanzamt einzulegen. Falls Sie die Frist verpasst haben, können Sie gegen den noch folgenden Grundsteuerbescheid Widerspruch einlegen.
Die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer und zum Grundsteuermessbetrag sind im Grundsteuergesetz (GrStG) und im Bewertungsgesetz (BewG) zu finden. Hier sind vor allem die §§ 37–39 relevant für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages.
Der Grundsteuermessbetrag an sich hat keine direkten Auswirkungen auf die Miete von Immobilien. Allerdings berechnet sich anhand des Messbetrages die Grundsteuer, die der Eigentümer an das Finanzamt zu zahlen hat.
Die Steuer wiederum kann als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Daher kann eine Veränderung des Grundsteuermessbetrages eine höhere Grundsteuer und damit eine Mieterhöhung zur Folge haben.
Damit der Grundsteuermessbetrag ermittelt werden kann, müssen Sie eine Grundsteuererklärung abgeben. Danach erhalten Sie Bescheide über den Grundsteuerwert, den Grundsteuermessbetrag und den Grundsteuerbescheid mit einer Zahlungsaufforderung. Als Vermieter können Sie die Grundsteuer als Nebenkosten auf die Miete umlegen.