Übersicht aller Grundbuchämter in Deutschland
(Stand: November 2024)

Was macht das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist eine staatliche Behörde, die für die Führung und Verwaltung des Grundbuchs verantwortlich ist. Das Grundbuch ist ein zentrales Verzeichnis, in dem alle rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken festgehalten werden. Dazu gehören insbesondere das Eigentum an Grundstücken sowie alle Belastungen, wie etwa Grundschulden oder Hypotheken.

In Deutschland spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle, da es eine klare und rechtssichere Übersicht über die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken bietet. Ohne einen Eintrag im Grundbuch ist ein rechtsgültiger Erwerb oder eine Belastung von Immobilien nicht möglich.

Aufgaben des Grundbuchamts

Das Grundbuchamt ist Teil des Amtsgerichts und unterliegt damit der gerichtlichen Aufsicht. Zu seinen Hauptaufgaben gehören:

• Führung des Grundbuchs: Alle Grundstücke und ihre rechtlichen Verhältnisse werden im Grundbuch verzeichnet.
• Überwachung von Eintragungen und Löschungen: Änderungen, wie der Eigentumswechsel oder die Eintragung von Grundpfandrechten, werden vom Grundbuchamt geprüft und eingetragen.
• Sicherstellung der Richtigkeit des Grundbuchs: Das Amt überprüft, ob alle Eintragungen ordnungsgemäß und rechtlich korrekt erfolgen.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch gliedert sich in verschiedene Bereiche, in denen unterschiedliche Informationen zu einem Grundstück festgehalten werden. Jede dieser Abteilungen ist wichtig, um die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück vollständig nachvollziehen zu können. Das Grundbuch enthält nicht nur Angaben zum Eigentümer, sondern auch zu eventuellen Belastungen und Rechten Dritter.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis werden die grundlegenden Daten des Grundstücks verzeichnet. Hier sind die genaue Grundstücksbeschreibung, die Flurnummer und die Größe des Grundstücks zu finden. Diese Angaben geben Aufschluss darüber, um welches Grundstück es sich handelt und wo es sich genau befindet.

Abteilung I: Eigentümerdaten

In der ersten Abteilung des Grundbuchs werden die Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Hier wird festgehalten, wer das Grundstück besitzt und auf welcher rechtlichen Grundlage der Eigentumserwerb erfolgt ist (z.B. durch Kauf, Erbschaft).

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Die zweite Abteilung enthält Informationen zu Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Hier werden beispielsweise Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte für Dritte eingetragen. Auch andere Beschränkungen, die den Eigentümer in der Nutzung des Grundstücks betreffen, finden sich in dieser Abteilung.

Abteilung III: Grundpfandrechte

In der dritten Abteilung werden Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Diese Rechte sichern in der Regel Kredite, die für den Kauf oder die Finanzierung des Grundstücks aufgenommen wurden. Sie sind für Käufer und Kreditgeber von besonderer Bedeutung, da sie die finanzielle Belastung des Grundstücks darstellen.

Bedeutung der Eintragungen für Käufer und Eigentümer

Für Käufer und Eigentümer sind die Eintragungen im Grundbuch von zentraler Bedeutung. Nur durch Einsicht in das Grundbuch kann man sicherstellen, dass keine unerwarteten Belastungen oder Rechte Dritter auf dem Grundstück lasten. Ein korrekter Eintrag im Grundbuch bietet zudem Rechtssicherheit und schützt den Eigentümer vor möglichen Ansprüchen Dritter.

Welches Grundbuchamt ist für mich zuständig?

Die Zuständigkeit der Grundbuchämter in Deutschland hängt immer vom Standort des betreffenden Grundstücks ab. Grundbuchämter sind in der Regel Teil der Amtsgerichte und für alle Eintragungen im Grundbuch, wie Eigentumsübertragungen und Belastungen, zuständig.

Um das für ein bestimmtes Grundstück zuständige Grundbuchamt zu finden, richtet man sich nach der geografischen Lage des Grundstücks, also der Stadt oder dem Bundesland, in dem es sich befindet.

Eine einfache Möglichkeit, das richtige Grundbuchamt zu ermitteln, bietet unsere Webseite. Wir haben eine vollständige Liste aller Grundbuchämter in Deutschland inklusive Kontaktdaten. Sie können das für Sie zuständige Amt einfach auf der zugehörigen Bundeslandseite finden und direkt kontaktieren.

Wie kann ich das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch ist kein öffentlich zugängliches Verzeichnis. Nur bestimmte Personen und Institutionen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, dürfen Einsicht in das Grundbuch nehmen. Diese Regelung soll den Datenschutz und die Sicherheit der sensiblen Informationen im Grundbuch gewährleisten.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Zu den berechtigten Personen gehören:

• Eigentümer des Grundstücks
• Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, wie zum Beispiel potenzielle Käufer, Gläubiger oder Mieter
• Professionelle Parteien, wie Notare und Anwälte, die im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit handeln

Das berechtigte Interesse muss in der Regel beim Grundbuchamt nachgewiesen werden, bevor eine Einsicht gewährt wird.

Wie kann man das Grundbuch einsehen?

Es gibt zwei Wege, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten:

1. Vor Ort beim Grundbuchamt: Die klassische Möglichkeit besteht darin, persönlich beim zuständigen Grundbuchamt vorstellig zu werden und einen Antrag auf Einsicht zu stellen. Dies erfordert in der Regel die Vorlage von Dokumenten, die das berechtigte Interesse belegen.
2. Online-Einsicht: In einigen Bundesländern gibt es die Möglichkeit, das Grundbuch online einzusehen. Allerdings ist der Online-Zugang stark reguliert und steht meist nur professionellen Parteien wie Notaren und Anwälten zur Verfügung. Privatpersonen müssen in den meisten Fällen weiterhin den Weg über das Grundbuchamt vor Ort gehen.

Antragstellung notwendig

Unabhängig davon, ob die Einsicht vor Ort oder online erfolgt, muss ein Antrag gestellt werden. Dieser Antrag erfordert in der Regel den Nachweis des berechtigten Interesses. Erst nach einer Prüfung durch das Grundbuchamt wird die Einsicht gewährt.

Wie funktioniert die Eintragung ins Grundbuchamt?

Die Eintragung ins Grundbuch ist ein formaler Vorgang, der in der Regel durch einen Notar veranlasst wird. Sie ist notwendig, um rechtliche Änderungen an einem Grundstück, wie z.B. den Eigentumswechsel oder die Eintragung von Grundschulden, rechtskräftig zu machen. Der Prozess folgt festen Regeln und erfordert eine Reihe von Unterlagen und Prüfungen.

Antragsverfahren

Um eine Eintragung ins Grundbuch vornehmen zu lassen, muss ein formeller Antrag beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Dies erfolgt in der Regel durch den Notar, der die nötigen Unterlagen einreicht. Die häufigsten Eintragungen betreffen den Eigentumswechsel oder die Eintragung von Grundschulden.

Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:

• Ein notariell beglaubigter Kaufvertrag (bei Eigentumsübertragung)
• Dokumente zum Nachweis von Grundpfandrechten (z.B. bei Hypotheken)
• Weitere Belege, je nach Art der Eintragung (z.B. Vollmachten, Urkunden)

Der Antrag muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen, die vom Notar geprüft werden. Dazu gehören die Vollständigkeit und Korrektheit der Unterlagen sowie die klare Identifizierung der beteiligten Personen und Grundstücke.

Prüfung durch das Grundbuchamt

Nach Eingang des Antrags prüft das Grundbuchamt sowohl die formellen als auch die materiellen Voraussetzungen für die Eintragung. Dies bedeutet, dass das Amt sicherstellt, dass alle Unterlagen korrekt sind und die beantragte Eintragung rechtlich zulässig ist.

Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Rangfolge der Eintragungen gelegt. Diese Rangfolge bestimmt, in welcher Reihenfolge Rechte und Belastungen am Grundstück gelten. Neue Eintragungen dürfen bestehende Rechte nicht beeinträchtigen, es sei denn, sie wurden ausdrücklich durch nachrangige Vereinbarungen geregelt.

Eintragungsvorgang

Sobald der Antrag geprüft und genehmigt wurde, erfolgt der eigentliche Eintragungsvorgang. Dieser Prozess gliedert sich in folgende Schritte:

1. Tagebucheintrag: Zunächst wird der Vorgang im Tagebuch des Grundbuchamts vermerkt. Das sichert den Vorrang der beantragten Eintragung.
2. Vollzug der Eintragung: Die eigentliche Eintragung erfolgt danach in den entsprechenden Abteilungen des Grundbuchs, z.B. in Abteilung I für den Eigentümerwechsel oder in Abteilung III für die Grundschulden.
3. Benachrichtigung der Beteiligten: Sobald die Eintragung abgeschlossen ist, werden alle beteiligten Parteien, wie der Eigentümer oder der Gläubiger, vom Grundbuchamt schriftlich benachrichtigt.

Dauer des Eintragungsverfahrens

Der gesamte Prozess der Grundbucheintragung kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Dies hängt von der Komplexität des Vorgangs, der Auslastung des Grundbuchamts und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen ab. Es ist ratsam, diesen Zeitraum bei Immobilientransaktionen einzuplanen, da der Eigentumswechsel erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtlich wirksam wird.

Was kostet die Eintragung ins Grundbuchamt?

Die Gebühren für Eintragungen ins Grundbuch sind gesetzlich festgelegt und hängen im Wesentlichen vom Geschäftswert ab. Der Geschäftswert orientiert sich z.B. am Kaufpreis der Immobilie oder am Betrag der eingetragenen Grundschuld. Zusätzlich können Notargebühren und weitere Kosten anfallen. Auch wenn die Grundbuchgebühren bundesweit einheitlich geregelt sind, können sich die zusätzlichen Kosten in einzelnen Bundesländern geringfügig unterscheiden.

Gebührenstruktur: Abhängigkeit vom Geschäftswert

Die Grundbuchgebühren werden gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) erhoben und steigen mit dem Geschäftswert. Für die Eintragung eines Eigentumswechsels oder einer Grundschuld wird ein Prozentsatz des Kaufpreises oder des Betrags der Grundschuld berechnet.

• Bei einer Eigentumsumschreibung und einem Kaufpreis von 200.000 Euro beträgt die Grundbuchgebühr in der Regel etwa 0,5% des Kaufpreises, also ca. 1.000 Euro.
• Für die Eintragung einer Grundschuld über 100.000 Euro fallen etwa 0,2% an Gebühren an, was in diesem Fall etwa 200 Euro ausmacht.

Beispielrechnungen für typische Fälle

1. Eigentumsumschreibung:
   • Kaufpreis: 300.000 Euro
   • Grundbuchgebühr: ca. 1.500 Euro
   • Notargebühr: ca. 1.500 Euro
   • Gesamtkosten: ca. 3.000 Euro (ohne weitere Nebenkosten)
2. Eintragung einer Grundschuld:
   • Grundschuldwert: 150.000 Euro
   • Grundbuchgebühr: ca. 300 Euro
   • Notargebühr: ca. 300 Euro
   • Gesamtkosten: ca. 600 Euro

Zusätzliche Kosten

Neben den Grundbuchgebühren fallen häufig auch Notargebühren an, da der Notar den Antrag auf Eintragung stellt und den Vorgang rechtlich begleitet. Die Notargebühren sind ebenfalls vom Geschäftswert abhängig und werden zusätzlich zu den Grundbuchgebühren berechnet. In den oben genannten Beispielen können die Notargebühren vergleichbar hoch sein wie die Grundbuchkosten.

Andere mögliche Zusatzkosten können entstehen durch:

• Beglaubigungen von Dokumenten
• Beratungskosten des Notars
• Auslagen, die im Rahmen des Eintragungsverfahrens entstehen

Unterschiede zwischen den Bundesländern

Obwohl die Grundbuchgebühren bundesweit einheitlich sind, können in einzelnen Bundesländern zusätzliche Verwaltungsgebühren oder abweichende Kosten für spezielle Dienstleistungen anfallen. Zudem können die Kosten für notarielle Leistungen leicht variieren.

Möglichkeiten zur Gebührenbefreiung oder -ermäßigung

In bestimmten Fällen können Gebührenbefreiungen oder -ermäßigungen beantragt werden. Dazu zählen z.B. Eintragungen bei Erbschaften oder bei der Übertragung von Grundstücken unter nahen Verwandten (z.B. Eltern auf Kinder). Hier können die Gebühren teilweise reduziert oder erlassen werden, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Es empfiehlt sich, die spezifischen Regelungen im jeweiligen Bundesland und die individuellen Bedingungen der Eintragung genau zu prüfen, um eventuelle Einsparungen zu nutzen.