Bauerwartungsland erklärt: Chancen, Risiken und alles Wichtige zur Investition in potenzielles Bauland

Was ist Bauerwartungsland?

Bei Bauerwartungsland handelt es sich um eine spezifische Kategorie von Grundstücken, die in der Immobilienwirtschaft und der Raumplanung eine wichtige Rolle spielen. Es bezieht sich auf Flächen, die mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen, dass diese potenziell für zukünftige Bauprojekte vorgesehen sind, jedoch derzeit noch nicht über die notwendige bauliche Infrastruktur verfügen, um sofort bebaut werden zu können. Dies können beispielsweise landwirtschaftliche Flächen oder brachliegende Grundstücke sein, die von der Kommune oder den zuständigen Planungsbehörden für eine spätere Bebauung vorgesehen sind.

Die rechtlichen Grundlagen für die Definition von Bauerwartungsland sind unter anderem im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert. Gemäß der ImmoWertV, die die Grundsätze zur Ermittlung von Grundstückswerten festlegt, wird Bauerwartungsland als eine Kategorie von unbebauten Grundstücken betrachtet, die in einem qualifizierten Flächennutzungsplan als Baufläche ausgewiesen sind oder bei denen eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan erfolgen kann.

Die Abgrenzung der Flächen zu Bauland und weiteren Grundstücksarten

Grundstücksflächen, die als Bauerwartungsland ausgewiesen sind, lassen sich von anderen Arten von Land wie Bauland, Rohbauland und Ackerland durch verschiedene Merkmale abgrenzen. Grundlage dafür sind die Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung und berücksichtigt verschiedene Faktoren, die den Verkehrswert der Fläche beeinflussen. Gemäß der ImmoWertV werden Grundstücke in vier Entwicklungsstufen eingeteilt:

1. Bauland:Bauland innerhalb eines Gemeindegebiets ist bereits vollständig erschlossen und für die bauliche Nutzung geeignet. Die Erschließung ist abgeschlossen und es verfügt über alle erforderlichen infrastrukturellen Anschlüsse wie Wasser, Strom und Abwasser. Die Baugenehmigung für das Land ist in der Regel bereits vorhanden, und es können sofort Bauprojekte durchgeführt werden.
2. Rohbauland:Rohbauland ist ein Teil des Grundstücks, der bereits erschlossen ist, aber noch nicht bebaut wurde. Es kann als Zwischenstadium zwischen Bauerwartungsland und Bauland betrachtet werden, da das Rohbauland bereits eine bauliche Nutzung auf Grund einer Baugenehmigung und der erforderlichen Infrastruktur erlaubt, die tatsächliche Bebauung des Grundstücks zum gegenwärtigen Stand noch fehlt.
3. Ackerland:Ackerland ist für landwirtschaftliche Nutzung bestimmt und wird in der Regel nicht für Bebauungszwecke vorgesehen, da beispielsweise infrastrukturelle Anschlüsse fehlen, die für die Bebaubarkeit notwendig sind. Ackerland wird üblicherweise nicht als potenzielles Bauerwartungsland betrachtet, es sei denn, es gibt konkrete planerische Festlegungen für das Grundstück für die zukünftige Umwidmung.
4. Baureifes Land: Baureifes Land (oft ebenfalls als „Bauland“ bezeichnet) ist vollständig erschlossen und für die Bebauung freigegeben. Es hat den höchsten Verkehrswert unter den vier Entwicklungsstufen.Die Bewertung eines Gebiets für eine bauliche Nutzung erfolgt unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren, darunter die Lage des Grundstücks, das Entwicklungspotenzial, die Infrastruktur in der Umgebung und der aktuelle Planungsstand. Zur Bestimmung des Verkehrswerts kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz, darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Verfahren, durchgeführt von Experten, ermöglichen eine fundierte Bewertung von Preisen des Bauerwartungslands für die Baufinanzierung.

Der Flächennutzungsplan im Rahmen der sonstigen städtebaulichen Entwicklung

Der Flächennutzungsplan spielt eine zentrale Rolle bei der Ausweisung von künftig bebaubarem Land. Im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung wird der Flächennutzungsplan, welcher mit FNP abgekürzt wird, von den Gemeinden erstellt und dient als langfristige Planungsvorgabe für die räumliche Entwicklung eines Gebiets. Die Ausweisung erfolgt üblicherweise im Flächennutzungsplan aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit für zukünftige Bauprojekte. Dabei werden bestimmte Grundstücke für eine spätere Umnutzung von landwirtschaftlicher oder anderweitig genutzter Fläche zu Bauland vorgesehen.

Die Rolle des Flächennutzungsplans bei der Ausweisung als Bauerwartungsland umfasst die folgenden Aspekte.

Langfristige Entwicklungsvorgabe

Der FNP legt die langfristige Planung der Gemeinde fest und zeigt auf, welche Flächen für welche Nutzungen vorgesehen sind. Bauerwartungsland wird dabei als potenzielles Bauland für zukünftige Bauprojekte gekennzeichnet.

Planerische Sicherung

Durch die Ausweisung im FNP wird der Grund und Boden für die künftige Bebaubarkeit planerisch gesichert.

Grundlage für Bebauungspläne

Auf Grundlage des Flächennutzungsplans können konkrete Bebauungspläne unabhängig vom Stand der Bauleitplanung erstellt werden, die die detaillierte Nutzung und Erschließung des Bauerwartungslands festlegen. Die Bebauungspläne konkretisieren die Planungen des Flächennutzungsplans und legen unter anderem fest, welche Flächen tatsächlich zu Bauland umgewidmet werden.

Öffentliche Beteiligung

Die Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt in der Regel unter Beteiligung der Öffentlichkeit. Privatpersonen sowie andere Interessengruppen haben die Möglichkeit, sich im Rahmen von Bürgerbeteiligungsverfahren zu den Planungen zu äußern und Einwände vorzubringen.

Objektives vs. subjektives Bauerwartungsland

Die Unterscheidung zwischen objektivem und subjektivem Bauerwartungsland ist entscheidend für die Bewertung und den Umgang mit diesen Flächen in der Immobilienentwicklung.

• Objektives Bauerwartungsland: Objektives Bauerwartungsland ist durch konkrete Anhaltspunkte gekennzeichnet, die auf eine zukünftige Bebauung hinweisen. Dazu gehört insbesondere die Ausweisung im FNP oder im regionalen Raumordnungsplan. Diese Pläne legen verbindlich fest, welche Flächen für zukünftige Bauvorhaben vorgesehen sind. Objektives Bauerwartungsland bietet daher eine gewisse Planungssicherheit für Privatpersonen, potenzielle Investoren und Entwickler.
• Subjektives Bauerwartungsland: Subjektives Bauerwartungsland hingegen basiert mehr auf Spekulation und weniger auf konkreten planerischen Festlegungen. Es kann Hinweise auf eine mögliche zukünftige Bebauung geben, wie beispielsweise eine steigende Nachfrage nach Immobilien in der Umgebung oder Entwicklungspläne benachbarter Grundstücke. Jedoch gibt es keine verbindlichen planerischen Festlegungen, die eine spätere Bebauung garantieren.

Chancen und Risiken

Die Unterscheidung zwischen objektivem und subjektivem Bauerwartungsland birgt sowohl Risiken als auch Chancen für Investoren. Objektives Bauerwartungsland bietet eine gewisse Sicherheit bezüglich der zukünftigen Entwicklung und ist dank konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit für künfties Bauland attraktiver für langfristige Investitionen sein. Der Kauf von subjektivem Bauerwartungsland führt aufgrund der spekulativen Natur zu unsicheren Investitionsentscheidungen. Es besteht das Risiko, dass sich die erwartete Entwicklung nicht wie erhofft realisiert, was zu finanziellen Verlusten führen kann. Auf der anderen Seite bietet das Grundstück welches als subjektives Bauerwartungsland gekennzeichnet ist auch die Chance auf hohe Renditen, wenn sich die spekulativen Erwartungen erfüllen und das Land zu einem späteren Zeitpunkt zu einem höheren Preis verkauft oder entwickelt werden kann.

Wie erfolgt die Bebauung von Bauerwartungsland?

Die Bebauung von Bauerwartungsland erfolgt in der Regel durch einen Umwidmungsprozess, der von der jeweiligen Gemeinde oder Stadtverwaltung verwaltet wird. Dabei sind die folgenden Schritte notwendig:

1. Festlegung Strategie: Die Gemeinde beginnt mit der Planung und Prüfung des Bauerwartungslandes im Rahmen ihrer langfristigen Entwicklungsziele und -strategien.
2. Änderung des Flächennutzungsplans: Der erste formale Schritt ist die Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde. Dies kann bedeuten, dass das Bauerwartungsland von seiner aktuellen Klassifizierung als "landwirtschaftliche Fläche" oder "Grünfläche" in eine Kategorie umgewidmet wird, die eine zukünftige Bebauung erlaubt, wie beispielsweise "baureifes Land" oder "Mischgebiet".
3. Aufstellung eines Bebauungsplans: Nach der Änderung des Flächennutzungsplans erstellt die Gemeinde einen Bebauungsplan (B-Plan) für die Nutzbarkeit und die Erschließung für das betreffende Gebiet. Dieser Plan legt detailliert die Bauweise, die Straßenführung und andere infrastrukturelle Maßnahmen fest.
4. Öffentlichkeitsbeteiligung: Während des gesamten Prozesses der Umwidmung und der Aufstellung des Bebauungsplans wird in der Regel die Öffentlichkeit einbezogen, sodass Bürger oft die Möglichkeit haben, ihre Meinungen und Bedenken zu äußern.
5. Genehmigung durch die zuständigen Behörden: Der finalisierte B-Plan muss von den zuständigen Behörden, wie dem Stadtrat oder der Gemeindevertretung, genehmigt werden, bevor eine bauliche Nutzung auf Grund der notwendigen Voraussetzungen möglich ist.

Die Rolle der Gemeinde in diesem Prozess ist von entscheidender Bedeutung:

• Die Gemeinde ist verantwortlich für die langfristige planerische Strategie und Entwicklung der Örtlichkeit.
• Sie legt die Rahmenbedingungen für die Landnutzung fest, einschließlich der Umwidmung in Bauland.
• Die Gemeindeverwaltung verwaltet den gesamten Umwidmungsprozess und stellt sicher, dass er rechtlich und planerisch korrekt abläuft.
• Durch die kommunale Planung und Entscheidungsmacht wird sichergestellt, dass die Entwicklung im Einklang mit den Bedürfnissen der Gemeinde und den geltenden Vorschriften erfolgt.

Die Anforderungen an Bebauungspläne für Bauerwartungsland variieren je nach den spezifischen Bedingungen und Anforderungen der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. Allerdings müssen B-Pläne in der Regel folgende Elemente enthalten, um Bauerwartungsland bebauen zu können:

• Der Bebauungsplan legt fest, welche Bauarten erlaubt sind. Dazu zählen beispielsweise Wohn-, Gewerbe-, oder Mischnutzungen.
• Der Plan kann Bestimmungen enthalten, die die Größe und Form der Gebäude sowie ihre Höhe und Platzierung auf dem Grundstück regeln.
• Der B-Plan kann Anforderungen an die Infrastruktur stellen, wie z.B. Straßenbau, Verkehrsanbindung, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Grünflächen.
• Umweltschutz: Der Plan kann auch Umweltschutzmaßnahmen vorsehen, wie den Erhalt von Grünflächen, den Schutz von natürlichen Lebensräumen oder Maßnahmen zur Reduzierung von Umweltbelastungen.

Der B-Plan als rechtliches Dokument bildet für die Bauherren und wetiere Prozessbeteiligte eine konkrete Darstellung über den Stand der Bauleitplanung, sodass die Nutzung auf Grund konkreter Vorgaben der Gemeinde sichergestellt ist.

Kann man Bauerwartungsland finanzieren?

Die Finanzierung von Bauerwartungsland stellt in vielen Fällen eine Herausforderung dar. Eine der Hauptursachen hierfür liegt in der Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Nutzung des Landes. Da dieses Grundstück noch nicht für Bauzwecke erschlossen ist und die Erschließung noch aussteht, ist das Grundstück für Investoren häufig nicht attraktiv. Zudem sind die Erschließungskosten für die Umwandlung in Bauland oft hoch und können unvorhergesehene Probleme mit sich bringen, wie beispielsweise Umweltauflagen oder teure Genehmigungsverfahren.

Als Alternative zur herkömmlichen Finanzierung durch Bankkredite gibt es alternative Optionen um das das noch nicht baureife Land zu finanzieren. Dazu gehören Partnerschaften mit anderen Investoren oder Entwicklern, Crowdfunding-Plattformen für Immobilienprojekte oder die Beteiligung an staatlich geförderten Entwicklungsprogrammen.

Die Kreditinstitute betrachten Bauerwartungsland oft als risikoreiches Investment aufgrund der fehlenden Garantie beim Erwerb. Die fehlende Infrastruktur und die ungewisse Planungssicherheit erschweren die Risikobewertung für Banken. Zudem sind die langfristigen Renditeaussichten nicht immer klar ersichtlich, was Banken dazu veranlasst, höhere Zinsen oder Sicherheiten zu verlangen, um ihr Risiko zu minimieren.

Was sind die Preise für Bauerwartungsland? Wie Bauerwartungsland bewertet?

Beim Kauf von Bauerwartungsland ist zu beachten, dass die Kaufpreise stark je nach Region, Lage, Größe, Erschließungsgrad und potenziellen Entwicklungsprojekten variieren. Bei der Immobilienfinanzierung sollten Sie beachten, dass die Kaufpreise für Bauerwartungsland niedriger als für bereits erschlossenes Bauland, aber höher als für landwirtschaftlich genutztes Ackerland sind.

Im direkten Preisvergleich zeigt sich, dass Bauerwartungsland in der Regel teurer ist als Ackerland, da es aufgrund seiner Entwicklungspotenziale einen höheren Wert hat. Im Vergleich zu baureifem Land ist Bauerwartungsland jedoch oft günstiger, da es noch nicht für den Bau von Gebäuden oder die Nutzung als Baugrundstück vorbereitet ist.

Die Marktpreisentwicklung von Bauerwartungsland wird stark von seinem Planungsstand und den Entwicklungsaussichten beeinflusst. Pläne die mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen, dass nach dem Kauf eine Umwidmung in Bauland wahrscheinlich ist sorgen für höhere Kaufpreise.

Nach dem Kauf von einem Grundstück können zusätzliche Kosten für die Erschließung anfallen. Diese umfassen Infrastrukturmaßnahmen wie den Bau von Straßen, die Bereitstellung von Wasser- und Stromversorgung sowie die Einrichtung von Abwasserentsorgungssystemen. Die Kosten für die Erschließung können erheblich sein und müssen von den Eigentümern getragen werden, um das Land für die Bebauung vorzubereiten.

Andere Faktoren, die den Preis von Bauerwartungsland beeinflussen können, sind unter anderem die Lage des Landes (beispielsweise Lagen in Stadtzentren oder mit hervorragenden Verkehrsanbindungen, die Qualität des Bodens, Umwelteinflüsse wie Hochwassergefährdung oder Naturschutzauflagen sowie die Beschaffenheit der Nachbarschaft und die bereits vorhandene Infrastruktur. Diese und viele weitere Faktoren können sowohl den Wert als auch die Attraktivität des Bauerwartungslandes für potenzielle Käufer beeinflussen.

Grundsteuer für Bauerwartungsland

Die Grundsteuer für das Land, welches nach der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets Bauland erwarten lässt, ist ein wichtiger Aspekt der steuerlichen Behandlung von Immobilien und Grundstücken. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Einheitswert des Grundstücks sowie dem individuell festgelegten Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Das Bauerwartungsland unterliegt grundsätzlich der gleichen Besteuerung wie andere Grundstücksarten, sodass diese Tatsachen bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden sollen. Jedoch können sich die Hebesätze je nach Art und Nutzung des Landes unterscheiden. In einigen Fällen kann Bauerwartungsland sogar niedriger besteuert werden als baureifes Land, da es noch nicht über die volle Infrastruktur verfügt und daher als weniger wertvoll angesehen wird. Dennoch hängen die Steuerlast und die Hebesätze von der jeweiligen Gemeinde ab, und es kann regionale Unterschiede geben.

Für den Bauherren können die steuerlichen Auswirkungen variieren. Einerseits können niedrigere Steuern durch geringere Hebesätze eine finanzielle Entlastung bedeuten. Andererseits sind die Steuern für die Eigentümer eine große Belastung, insbesondere wenn das Bauerwartungsland groß oder in einer begehrten Lage ist, wodurch die Grundsteuerbeträge entsprechend höher ausfallen können. Zudem müssen Eigentümer von Bauerwartungsland beachten, dass sich die Grundsteuer im Laufe der Zeit ändern kann, zum Beispiel bei Änderungen der Gemeindefinanzen oder der Festlegung neuer Hebesätze.

Chancen und Risiken bei Bauerwartungsland - Landbanking

Bauerwartungsland als Form des Landbankings birgt sowohl Chancen als auch Risiken für Investoren.

Chancen:

1. Potenzielle Wertsteigerung: Bauerwartungsland kann sich langfristig erheblich im Wert steigern, insbesondere wenn die Umgebung für eine zukünftige Entwicklung attraktiv ist und die Nachfrage nach Bauland steigt.
2. Diversifizierung des Portfolios: Investitionen in Bauerwartungsland können dazu beitragen, das Portfolio eines Investors zu diversifizieren und das Risiko zu streuen, da es sich um eine alternative Anlageform handelt, die sich von traditionellen Anlagen wie Aktien oder Anleihen unterscheidet.
3. Flexibilität in der Nutzung: Da Bauerwartungsland noch nicht für eine bestimmte Nutzung festgelegt ist, bietet es Investoren die Flexibilität, ihre Investition je nach Bedarf anzupassen, sodass die die Entwicklung von Wohn-, Gewerbe- oder Freizeitprojekten denkbar ist.

Risiken:

1. Unsicherheit bezüglich der Entwicklung: Die langfristige Entwicklung von Bauerwartungsland ist oft unsicher und hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Planungspolitik der Gemeinde, ökonomische Trends und Umweltauflagen. Dies kann zu Unsicherheiten und Schwankungen im Wert des Landes und bei der Immobilienfinanzierung führen.
2. Hohe Kosten für die Erschließung: Die Umwandlung von Bauerwartungsland in baureifes Land erfordert oft erhebliche Investitionen in Infrastrukturmaßnahmen wie Straßenbau, Wasser- und Stromversorgung sowie Abwasserentsorgung. Diese Kosten können die Rentabilität der Investition beeinträchtigen.
3. Regulatorische Risiken: Änderungen in der Planungspolitik oder Umweltauflagen können die Entwicklungsmöglichkeiten für Bauerwartungsland beeinträchtigen und zu Verzögerungen oder zusätzlichen Kosten führen.
4. Marktrisiken: Die Nachfrage nach Bauland und die Immobilienpreise können volatil sein und unterliegen Marktschwankungen, die sich negativ auf den Wert von Bauerwartungsland auswirken können.

FAQ / Häufige Fragen zum Thema "Bauerwartungsland"