Grundflächenzahl (GRZ) einfach erklärt: Beeinflussung von Immobilienwert und Bebauung
Zusammenfassung
- Die Grundflächenzahl verrät Ihnen, welchen Flächenanteil eines Grundstücks Sie bebauen dürfen.
- Fällt die Grundflächenzahl höher aus, steigt auch die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks.
- Die Grundflächenzahl beeinflusst den Wert einer Immobilie und ist daher auch für Käufer und Verkäufer interessant.
- Den Wert finden Sie im Bebauungsplan der Kommune.
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Was ist die Grundflächenzahl (GRZ) und warum ist sie wichtig?
Die GRZ ist als überbaubarer Flächenanteil eines Grundstücks definiert. Sie gibt also Auskunft darüber, bis zu welchem Grad sich ein Grundstück mit Häusern, Garagen oder Terrassen bebauen lässt.
Die Festlegung der Grundflächenzahl erfolgt im Bebauungsplan. Sie gehört zu den wichtigen Kennzahlen in der städtebaulichen Planung, weil sie zum Beispiel dazu beitragen kann, dass der hohe Stellenwert von Grün- und Freiflächen in der Gemeinde erhalten bleibt.
Demtsprechend wichtig ist dieser Wert für Eigentümer sowohl beim Verkauf eines Grundstücks als auch beim Verkauf einer Immobilie, da er maßgeblich den Wert des Grundstücks beeinflusst.
Wie wird die Grundflächenzahl berechnet?
Die Berechnung der GRZ erfolgt anhand dieser Formel (zumeist als Dezimalzahl mit zwei Dezimalstellen):
Grundflächenzahl = Summe Grundfläche aller Gebäude / Grundstücksfläche
Beispielrechnung 1: (300 m² Grundstücksfläche, GFZ 0,6)
- Gehen wir von einem Grundstück mit einer Fläche von 300 m² aus und beträgt die Grundflächenzahl 0,6, ergibt sich eine maximal zulässige Grundfläche von 180 m² (300 x 0,6) für das Haus und die Nebenbauten.
Beispielrechnung 2: (300 m² Grundstücksfläche, GFZ 0,4)
- Gehen wir von einem Haus mit 100 m² Grundfläche aus, sowie einer 50 m² Terasse, einer 30 m² Garage und einem 20 m² Gehweg ergibt sich folgendes Bild:
Was zählt zur Grundflächenzahl (GRZ)?
Zur Grundflächenzahl gehören die Grundfläche der Hauptanlagen und der Nebenanlagen. Davon hängt ab, von welcher GRZ wir eigentlich sprechen. Die Regelungen dazu finden Sie in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Zu unterscheiden sind zwei Grundflächenzahlen:
Grundflächenzahl I (GRZ I): Hauptanlagen
Hierzu gehören das Haus mit seinen Außenmauern, der Balkon und die Kellerabgänge sowie die Terrassen.
Grundflächenzahl I (GRZ II): Nebenanlagen
Zu den Nebenanlagen gehören die freistehenden Garagen und Tiefgaragen, die Carports und Stellplätze sowie Gartenhäuser oder Spielplätze. Auch Poolanlagen gehören dazu ebenso wie Solaranlagen und Spielplätze. Wer die zulässige Grundfläche voll ausreizen möchte, kann die Bebauung mit Nebenanlagen nutzen, um die GRZ I um bis zu 50 Prozent zu überschreiten. Das ist aber nur bis zu einem Maximalwert von 0,8 möglich.
Was zählt nicht zur Grundflächenzahl (GRZ)?
Freiflächen und Grünanlagen: Die GRZ fokussiert sich auf die überbaubaren Flächen und bezieht Grünanlagen oder Freiflächen nicht in die Berechnung ein.
Verkehrsflächen: Flächen, die für Wege, Zufahrten und Parkplätze genutzt werden, werden oft nicht zur GRZ hinzugezählt, vorausgesetzt, sie sind nicht versiegelt.
Vollständig wasserdurchlässige Materialien: Falls bestimmte Flächen mit vollständig wasserdurchlässigen Materialien gestaltet werden, können sie von der GRZ-Berechnung ausgenommen werden.
Bauliche Elemente außerhalb der Definition der Grundfläche: Bestimmte bauliche Elemente, die nicht zur eigentlichen Grundfläche gehören, wie beispielsweise Antennen oder Schornsteine, werden normalerweise nicht in die GRZ einbezogen.
Welche Ausnahmen und Besonderheiten gibt es bei der GRZ?
In einigen bestimmten Fällen sind Abweichungen vom Maß der baulichen Nutzung möglich, wie es im Bebauungsplan festgelegt ist. So erhalten die Gemeinden und Genehmigungsbehörden einen gewissen Handlungsspielraum, um der Einzelfallgerechtigkeit genügen zu können. Es lassen sich beispielsweise besondere Regelungen für Garagen, Gemeinschaftsanlagen oder Stellplätze treffen, die dann nicht mehr der Grundfläche zuzurechnen sind. Diese Möglichkeit für eine Ausnahme ergibt sich aus dem § 21a BauNVO.
Bei der Genehmigung von Ausnahmen müssen die Gemeinden auch die Interessen der Nachbarn berücksichtigen. Änderungen des Bebauungsplans bzw. Abweichungen davon können Einfluss auf das ganze Wohnviertel und die Stadtplanung im Allgemeinen haben. Die Überschreitung der Grundflächenzahl müssen Sie daher sorgsam begründen.
Wie hoch darf die GFZ sein?
Gemäß der Regelungen in § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus dem Jahr 2017 werden Richtwerte für das Ausmaß der Bebauung in unterschiedlichen Zonen festgelegt. Diese Richtwerte dienen als maximale Grenzen für die Bebauung, selbst in Fällen, in denen keine spezifischen Werte für die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Baumassenzahl (BMZ) definiert sind. Sollten solche Werte jedoch im Bebauungsplan verankert sein, haben diese Vorrang.
Es gibt keine einheitliche "höchste" GFZ, die überall gilt, da diese von lokalen Bebauungsvorschriften und dem Kontext des jeweiligen Bauprojekts abhängt. Allerdings gibt es einige übliche Richtwerte:
- In reinen Wohngebieten (WR) liegt die GFZ oft zwischen 0,4 und 0,8.
- In allgemeinen Wohngebieten (WA) oder Mischgebieten (MI) kann die GFZ höher angesetzt sein, z.B. zwischen 0,6 und 1,2.
- In Kerngebieten (MK) oder speziellen Gewerbegebieten kann die GFZ noch höher sein, teilweise über 2,0.
Wie beeinflusst die GRZ die Immobilienbewertung und den Bodenrichtwert?
Investitionsentscheidungen in Bezug auf Immobilien hängen direkt von der Grundflächenzahl ab. Wenn ein Käufer zum Beispiel den Abriss des bestehenden Gebäudes plant und die Grundstücksfläche bestmöglich nutzen möchte, sollte er sich die Grundflächenzahl GRZ unbedingt genau ansehen. Denn sie verrät ihm, welches Maß der baulichen Nutzung überhaupt erlaubt ist. Und das hat Einfluss darauf, welchen Preis er zu zahlen bereit sein sollte.
Mit der Grundflächenzahl GRZ steigt daher in der Regel auch der Marktwert einer Immobilie. Dabei ist die Grundflächenzahl für den Käufer nicht als ein Zielwert, sondern als ein Maximalwert für die Bebauung anzusehen. Er ermöglicht es ihm, die Nutzbarkeit eines Grundstückes besser einschätzen und verschiedene Angebote miteinander vergleichen zu können.
Wenn Verkäufer einen Makler beauftragen, bringt dieser die Grundflächenzahl für die Eigentümer in Erfahrung. Zusammen mit anderen Faktoren dient sie der Ermittlung des Grundstückswerts und verrät, zu welchem Preis sich überhaupt ein sinnvolles Angebot auf dem Markt platzieren lässt.
Neben der Grundflächenzahl hängt das Maß der baulichen Nutzung und damit die Grundstücksbewertung auch von Faktoren wie der Größe der Geschossfläche (Geschossflächenzahl), der Zahl der Vollgeschosse und der Baumassenzahl (BMZ) ab.
Vergleich der Grundflächenzahl mit anderen städtebaulichen Kennzahlen
Anhand der Grundflächenzahl erfolgt eine Festlegung darauf, wie viel Grundstücksfläche Sie bebauen dürfen. Die Geschossflächenzahl hingegen verrät Ihnen, wie viel Quadratmeter Wohnfläche insgesamt bei der gegebenen Grundstücksgröße zulässig sind. Zu unterscheiden sind hier also die Fläche des zu bebauenden Grundstücks und die Wohnfläche.
Die Baumassenzahl (BMZ) wiederum gibt an, wie viel Baumasse in Kubikmetern je Quadratmeter Fläche erlaubt oder bereits auf dem Grundstück vorhanden ist. Sie erfahren also, wie sich die Baumasse zur Grundstücksfläche verhält.
Gemeinsam mit der BMZ und der GFZ ermöglicht es die Grundflächenzahl, Angaben bezüglich der Intensität der Grundstücksausnutzung vorzunehmen. Das ist auch als Maß der baulichen Nutzung bekannt. Fällt die bisher gering aus, ergibt sich noch Spielraum für die Entwicklung des Grundstücks. Diese Information ist zum Beispiel für die Eigentümer oder im Rahmen der Stadtplanung wichtig. Die Baubehörde zieht diese Angabe als Bewertungskriterium für die Beurteilung von Bauvorhaben im Rahmen der jeweiligen Bebauungspläne heran.
Welche Rolle spielt die GRZ bei der Planung und Entwicklung von Immobilienprojekten?
Die Grundflächenzahl hat direkte Auswirkungen auf die Projektplanung und -entwicklung. Wer zum Beispiel die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit zu vermietenden Einheiten plant, hat ein Interesse an der Vergrößerung der Mietfläche. Wie viel Grundstücksfläche überhaupt bebaubar ist, hängt dabei von der Grundflächenzahl ab. Sie beschränkt also die Größe des Projekts in Bezug auf die Grundfläche des Gebäudes. Das nutzbare Bauvolumen ist wiederum durch die Geschossflächenzahl limitiert. Von dieser Zahl hängt ab, wie hoch das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche maximal ausfallen darf.
Neben der Grundflächenzahl enthält der Bebauungsplan auch Angaben zur Nutzungsart. Sie gibt an, welche Nutzung des Grundstücks erlaubt ist.
Mögliche Nutzungsarten sind zum Beispiel:
- Kleinsiedlungsflächen (WS),
- Wohngebiete (WR)
- oder allgemeine Wohngebiete (WA).
Mischnutzungen zusammen mit Gewerbebetrieben sind in den besonderen Wohngebieten (WB) sowie in den Mischgebieten (M) möglich. Alle diese Kennzahlen und Angaben sind in ihrer Gesamtheit zu sehen, um Immobilienprojekte erfolgreich planen und entwickeln zu können. In vielen Bundesländern regeln zum Beispiel Bauleitpläne, wie sich Grundstücke bebauen lassen. Die Steuerung der baulichen Entwicklung erfolgt hier über die Grundflächenzahl als wichtigste Kennzahl.
Fallstudien und Beispiele zur Anwendung der GRZ in Deutschland
In der praktischen Umsetzung von Bauprojekten ergeben sich in Bezug auf die Grundflächenzahl die vielfältigsten Fragestellungen. Was ist zum Beispiel, wenn sich bei der Planung und beim Nachmessen herausstellt, dass Gebäude auf einem Nachbargrundstück die im Bebauungsplan festgelegte Grundflächenzahl überschreiten?
Das Verwaltungsgericht Mainz hat in einem Urteil vom 07.12.2022 entschieden, dass Grundstückseigentümer hier kein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde verlangen können. In der Begründung heißt es, dass der Festsetzung der GRZ im konkreten Fall keine nachbarschützende Bedeutung zukommt. Auch eine weitere Klage mit dem Ziel des Rückbaus der betroffenen Gebäude blieb aus diesem Grund erfolglos. Ein Überschreiten der Grundflächenzahl bedeutet also in der Praxis nicht in jedem Fall, dass die GRZ zwingend auch zur Anwendung kommt bzw. Verstöße dagegen durch die Bauaufsichtsbehörde geahndet werden.
Häufige Herausforderungen und Lösungsansätze beim Umgang mit der GRZ
Die Einhaltung der Grundflächenzahl kann Bauherren und Planer vor große Herausforderungen stellen. Es stellt sich die Frage, wie sich die überbauten und versiegelten Flächen minimieren lassen, damit es nicht zu einer Überschreitung der GRZ kommt. Gerade beim Haus selbst ergibt sich dabei häufig noch das geringste Einsparpotenzial, was die Aufgabe in diesem Zusammenhang umso schwieriger gestaltet.
Eine Möglichkeit besteht darin, die Wege, Zufahrtswege und Parkflächen so zu gestalten, dass sie nicht als versiegelte Flächen gelten. In diesem Fall erfolgt nämlich keine Hinzurechnung zur Grundfläche. Das funktioniert etwa durch die Verwendung vollständig wasserdurchlässiger Materialien. Auf diese Weise lassen sich die Maximalwerte einhalten, ohne dass bauliche Einschränkungen notwendig wären.
Zusammenfassung und Ausblick
Die Grundflächenzahl findet sich in den Bebauungsplänen der einzelnen Kommunen und gibt an, welcher Anteil der Fläche sich bei Grundstücken bebauen lässt. Das kann neben dem Haus auch eine Garage oder eine Terrasse sein. Eine Überschreitung der Grundflächenzahl ist zwar möglich, aber nur in Ausnahmefällen und in einem eng definierten rechtlichen Rahmen. Die Kommunen steuern damit die Bebauungsdichte und stellen sicher, dass sie ihre städteplanerischen Ziele erreichen können.
Eine zunehmend wichtige Bedeutung dürfte die Grundflächenzahl in Hinblick auf die Biodiversität erlangen. Immer mehr Kommunen verschreiben sich der Erreichung des Ziels, die Artenvielfalt zu erhalten, das Mikroklima zu verbessern und neue Grünflächen zu schaffen bzw. alte zu bewahren.
Vor diesem Hintergrund ist es naheliegend, dass sich hohe Grundflächenzahlen in Zukunft nur noch schwer rechtfertigen lassen. Darauf müssen sich diejenigen einstellen, die mit der Planung und Umsetzung von Bauprojekten befasst sind.
Neben einer Beschränkung der Bebauung ist es dabei auch wichtig, deren Qualität zu verbessern. Denn die GRZ bezieht sich nur auf das Verhältnis der bebauten zur unbebauten Fläche. Sie betrifft aber nicht die Bebauungsart. So lassen sich durch die Begrünung von Dächern und Fassaden zusätzliche Flächen auch abseits der reinen Grundstücksfläche schaffen, um die Biodiversität zu fördern.