Bodenrichtwerte Deutschland (BORIS Deutschland): Alles was Sie wissen müssen!

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert dient als Orientierungs zur Bewertung eines Grundstücks. Er beruht auf den regionalen Kaufpreisen und repräsentiert einen Durchschnittswert der Liegenschaftspreise in einer Gemeinde, einem Gebiet oder einem Stadtteil. Der Bodenrichtwert spiegelt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke wider, der wiederum von Gutachter-Ausschüssen ermittelt wird.

Ob Berlin, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen oder Bayern: Der Bodenrichtwert spielt eine wichtige Rolle bei Immobiliengeschäften. Er dient als Richtwert für die Wertermittlung von Grundstücken und bildet die Grundlage für die Festsetzung von Kauf- und Verkaufspreisen von unbebauten Grundstücken.

Sowohl Immobilienmakler, Gutachter als auch Privatpersonen nutzen den Bodenrichtwert, um Transaktionen fair und marktgerecht abzuwickeln. Zudem beeinflusst der Bodenrichtwert indirekt die Berechnung der Grundsteuer. Somit gilt der Bodenrichtwert als ein zentrales Instrument im Bereich der Immobilienbewertung und -besteuerung.

Was bedeutet BORIS in diesem Zusammenhang?

Im Kontext der Bodenrichtwerte steht BORIS für „Bodenrichtwertinformationssystem”. BORIS ist eine digitale Plattform, auf der die Bodenrichtwerte transparent und öffentlich zugänglich gemacht werden. Dabei handelt es sich um ein Gemeinschaftsprojekt aller Bundesländer, welches die unterschiedlichen Bodenrichtwerte zur Verfügung stellt. Aktuell nehmen noch nicht alle deutschen Bundesländer teil. BORIS ersetzt keine amtliche Bodenrichtwertauskunft, sondern dient lediglich als Orientierung.

Die Plattform ermöglicht es interessierten Personen, darunter Immobilienmakler, Investoren, Gutachter und auch Privatpersonen, die aktuellen Bodenrichtwerte für bestimmte Regionen und Grundstückskategorien abzurufen. BORIS trägt somit zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt bei und unterstützt die Akteure in ihrer Arbeit, indem es einen leicht zugänglichen Zugriff auf wichtige Informationen bietet.

Wie nutze ich BORIS Deutschland?

Die Nutzung von BORIS ist relativ simpel: Geben Sie auf der Richtwert-Karte einfach den Ortsnamen, die Adresse oder das Flurstückskennzeichen an und schon wird das gewählte Grundstück gekennzeichnet und der Bodenrichtwert angezeigt.

Wieso ist der Bodenrichtwert wichtig?

Der Bodenrichtwert ist aus mehreren Gründen von großer Bedeutung:

• Grundlage für Immobilienbewertung: Der Bodenrichtwert dient als grundlegende Referenz für die Wertermittlung von Grundstücken. Bei der Bewertung von Immobilien fließt der Bodenrichtwert in Kombination mit anderen Faktoren wie unter anderem die Wohnfläche und der Zustand der Immobilie ein.
• Preisbildung bei Grundstücksverkäufen und -käufen: Der Bodenrichtwert bietet einen wichtigen Orientierungspunkt für einen angemessenen Quadratmeterpreis beim Ankauf und Verkauf von Immobilien. Er ermöglich einen fairen Handel auf dem Immobilienmarkt.
• Grundlage für die Grundsteuer: Der Bodenrichtwert beeinflusst indirekt die Berechnung der Grundsteuer. Da diese oft auf dem Wert des Bodens basiert, spielt der Bodenrichtwert eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Besteuerung von Grundstücken. Aber: Die genaue Berechnung kann je nach Bundesland variieren.
• Entscheidungshilfe für Investitionen: Sowohl für Investoren als auch für Entwickler eines Immobilienprojektes gilt der Bodenrichtwert als wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen potenzielle Projekte. Er kann Aufschluss darüber geben, ob eine Investition in einer bestimmten Region bzw. in einem konkreten Land lohnenswert ist.
• Transparenz auf dem Immobilienmarkt: Die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, beispielsweise über Plattformen wie BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem), trägt zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Interessierte können leicht auf diese Informationen zugreifen und ihre Entscheidungen besser informiert treffen.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt durch Gutachterausschüsse, die auf kommunaler Ebene tätig sind. Dies sind die grundlegenden Schritte zur Ermittlung des Bodenrichtwerts:

1. Datenbeschaffung: Die Gutachterausschüsse sammeln umfassende Kennzahlen über den örtlichen Immobilienmarkt, einschließlich Transaktionspreise, Grundstücksgrößen, Nutzungsarten und Infrastruktur.
2. Analyse der Marktsituation: Spezialisierte Gutachter analysieren die Marktsituation. Dabei berücksichtigen sie wichtige Faktoren wie Angebot und Nachfrage, infrastrukturelle Veränderungen, städtebauliche Planungen und regionale Entwicklungen.
3. Definition von Bewertungsmerkmalen: Die Gutachter definieren die Bewertungsmerkmale, die für die Ermittlung des Bodenrichtwerts relevant sind. Dazu gehören Lage, Bodenbeschaffenheit, Erschließungsgrad, Nutzungsart und weitere örtliche Gegebenheiten.
4. Auswahl von Vergleichsgrundstücken: Basierend auf den definierten Grundstücksmerkmalen werden Vergleichsobjekte ausgewählt. Diese dienen als Referenzobjekte, um den durchschnittlichen Bodenrichtwert zu bestimmen. Ein entscheidender Aspekt bei der Auswahl von Vergleichsgrundstücken ist dabei die Einbeziehung von Transaktionsdaten. Diese stammen aus vergangenen Käufen oder Verkäufen von Grundstücken der jeweiligen Region. Diese Daten ermöglichen zum einen eine präzisere Wertermittlung und zum anderen einen realen Einblick in die aktuellen Marktpreise.
5. Wertermittlungsverfahren: Die Gutachter wenden verschiedene Wertermittlungsverfahren an, darunter das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist dabei besonders relevant für die Ermittlung des Bodenrichtwerts. Hierbei werden die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.
6. Bodenrichtwertableitung: Auf Basis der analysierten Daten, der Bewertungsmerkmale und der angewendeten Verfahren leiten die Gutachter den Bodenrichtwert ab. Dieser wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und zeigt den durchschnittlichen Wert für unbebaute Grundstücke eines bestimmten Gebiets auf.

Bodenrichtwert: Innenbereiche, Außenbereiche und Grundstücksarten

Die Differenzierung zwischen Innenbereich und Außenbereich sowie unterschiedlichen Grundstücksmerkmalen ist ein wichtiger Aspekt bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts, da die Wertermittlung je nach Lage und Nutzung eines Grundstücks variieren kann.

1. Innenbereich vs. Außenbereich:

• Innenbereich: Dies umfasst vorwiegend bereits erschlossene und bebaute Gebiete innerhalb von Ortschaften. Hier sind die Bodenrichtwerte oft höher aufgrund der besseren Infrastruktur und der Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Geschäften und Verkehrsanbindungen.
• Außenbereich: Hierbei handelt es sich um Gebiete außerhalb von Ortschaften, die in der Regel weniger erschlossen sind. Bodenrichtwerte im Außenbereich sind oft niedriger, da die Infrastruktur weniger entwickelt ist.

2. Unterschiedliche Grundstücksarten:

• Unbebaute Grundstücke: Bei unbebauten Grundstücken gilt der Bodenrichtwert als Basis für die Wertfestellung. Nur besondere Faktoren des Standorts oder die Beschaffenheit des Bodens können zu einer Wertminderung- oder Steigerungen führen.
• Bebaute Grundstücke: Bei bebauten Grundstücken wiederum müssen mehrere Bewertungsfaktoren einkalkuliert werden. Aus diesem Grund ist hier eine komplexe Verkehrswertermittlung notwendig. Wichtige Einflussgrößen sind an dieser Stelle Baujahr, Gebäudezustand, Gesamtnutzungsdauer, Mietroherträge, usw. Der Bodenrichtwert kann einen guten Überblick über die Entwicklung von Grundstückswerten in einzelnen Regionen geben, selbst, wenn er keine verpflichtende Wirkung hat.

3. Nutzungsart:

• Wohnnutzung: Hierbei kann zwischen den unterschiedlichen Wohnformen, wie unter anderem Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder auch Wohnanlagen differenziert werden.
• Gewerbliche Nutzung: Grundstücke für eine gewerbliche Nutzung haben in der Regel einen anderen Bodenrichtwert. Dieser kann je nach Art der Gewerbenutzung (Industrie, Einzelhandel, Büronutzung..) variieren.
• Landwirtschaftliche Nutzung: Die Bodenrichtwerte für land- oder fortstwirtschaftliche Flächen können niedriger ausfallen. Das liegt vor allem daran, da sie für Wohn- oder Gewerbezwecke weniger geeignet sind.
• Mischgebiete: Mischgebiete können unterschiedliche Bodenrichtwerte aufweisen, um die Vielfalt der möglichen Nutzungen zu berücksichtigen.

Die Differenzierung ermöglicht eine präzisere Wertermittlung, indem sie die spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Grundstücke berücksichtigt.

Inwieweit beeinflusst der Bodenrichtwert die Grundsteuer?

Unter der Grundsteuer versteht man eine kommunale Steuer, die auf den Grundbesitz erhoben wird. In Deutschland ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen für Gemeinden und Städte. Sie betrifft sowohl unbebaute als auch bebaute Grundstücke.

Die Grundsteuer dient den Kommunen zur Finanzierung von öffentlichen Aufgaben. Regelungen und Sätze der Grundsteuer können von Bundesland zu Bundesland variieren.

Die genaue Berechnung und die Höhe der Grundsteuer hängt von mehreren Faktoren ab, wie zum Beispiel von den lokalen Steuersätzen und möglichen Befreiungen. Auch der Bodenrichtwert hat indirekt einen Einfluss auf die Grundsteuer.

Dabei gibt es 2 Arten von Grundsteuern:

1. Grundsteuer A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Flächen. Der Einheitswert dieser Flächen wird durch den sogenannten Einheitswertansatz ermittelt, der wiederum auf dem Bodenrichtwert basiert.
2. Grundsteuer B betrifft bebaute oder bebaubare Grundstücke. Hier wird der Einheitswert verwendet, der sowohl den Bodenwert als auch den Wert der darauf befindlichen Gebäude berücksichtigt.

Der Bodenrichtwert spielt somit vor allem bei der Grundsteuer B eine Rolle. Dieser ist Teil des Einheitswerts, der durch das Bewertungsgesetz festgelegt wird. Der Einheitswert setzt sich wiederum zum einen aus dem Bodenwert und zum anderen aus dem Gebäudewert zusammen. Der Bodenwert wird dabei maßgeblich durch den Bodenrichtwert bestimmt.

Bodenrichtwertkarte: Wo finde ich die aktuellen Bodenrichtwerte?

Die aktuellen Bodenrichtwerte von Berlin, Schleswig Holstein und Co. können in der Regel bei den örtlichen Gutachterausschüssen oder online in Form einer Bodenrichtwerttabelle über das BORIS-Bodenrichtwertinformationssystem abgerufen werden.

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Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die bei seiner Ermittlung berücksichtigt werden. Diese Faktoren können positiven oder negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben:

Positive Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert:

• Positive Stadtentwicklung
• Attraktiver Lagewert
• Hohe Nachfrage
• Positive wirtschaftliche Entwicklung
• Erschließung

Beispiel: Ein Grund in einem Stadtviertel mit aufstrebender Wirtschaft, guter Infrastruktur und steigender Bevölkerungsnachfrage könnte höhere Bodenrichtwerte aufweisen.

Negative Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert:

• Umweltbelastungen (z. B. Lärm, Luftverschmutzung ...)
• Geringe Nachfrage
• Erschließungsmängel
• Negative wirtschaftliche Entwicklung
• Bodenqualität

Beispiel: Ländliches Bauland ohne gute Anbindung und mit begrenzten Einrichtungen kann niedrigere Bodenrichtwerte haben.

In welchen Situationen benötige ich den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist in verschiedenen Situationen im Zusammenhang mit einer Grundstücksbewertung von großer Bedeutung:

• Grundstücksverkauf
• Grundstückskauf
• Investitionsentscheidungen
• Finanzierung
• Steuerliche Angelegenheiten
• Streitfälle und Gerichtsverfahren
• Portfolioanalyse

Wie wird der Bodenwert berechnet?

Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet die Grundlage für die Wertermittlung. Dafür verantwortlich ist wiederum der Gutachter-Ausschuss für Grundstückswerte.

Zur Berechnung des Bodenwertes, gilt es, den entsprechenden Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren.

Nehmen wir an, der Bodenrichtwert aller Grundstücke in einer Zone läge beispielsweise bei 450 €. In diesem Fall würde der Bodenwert für ein 600 m² großes Grundstück 270.000 € betragen. Aber: Dieser Wert ist nur als Referenzwert zu verstehen. Der tatsächliche Grundstückswert kann aufgrund individueller Merkmale, wie zum Beispiel der Bebauung, abweichen.

Der Verkehrswert eines Grundstücks liegt häufig höher, da die Bodenrichtwerte nur Durchschnittspreise angeben.

Es gibt zahlreiche Faktoren, wie zum Beispiel Bodenbeschaffenheit, Art der Bepflanzung und die spezifische Lage, die durch den Bodenrichtwert nicht erfasst werden. Für eine genaue Einschätzung des Grundstückwerts einer Immobilie ist es deshalb ratsam, einen ausgebildeten Immobilienexperten zu Rate zu ziehen.

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Bodenrichtwert ≠ Verkehrswert

Beim Bodenrichtwert handelt es sich nicht um den Verkehrswert. Der Verkehrswert (auch Verkaufswert genannt) spiegelt den geschätzten Marktwert einer Immobilie wider. Er zeigt somit den geschätzten Preis an, den ein Grundstück oder eine Immobilie bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen auf dem freien Markt erzielen könnte. Verkehrswerte können jederzeit aktualisiert werden, da sie stets die aktuelle Marktsituation und die spezifischen Merkmale des Grundstücks berücksichtigen.

Der Bodenrichtwert hingegen dient rein zur Orientierung für eine Grundstücksbewertung. Die Werte werden in der Regel alle ein bis zwei Jahre von Gutachterausschüssen aktualisiert und können daher einen gewissen Zeitverzug aufweisen. Bodenrichtwerte dienen hauptsächlich als Orientierung für Marktwerte von Grundstücken und können für verschiedene Zwecke wie Preisverhandlungen, Immobilienbewertung und Marktanalyse verwendet werden.

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Umrechnungskoeffizienten für individuelle Grundstücksbewertungen

Der Umrechnungskoeffizient ist ein Instrument, das dazu dient, den allgemeinen Bodenrichtwert auf die individuellen Gegebenheiten eines bestimmten Grundstücks anzupassen. Dieser Koeffizient wird auf Basis von spezifischen Merkmalen und Besonderheiten des betreffenden Grundstücks festgelegt. Die Anwendung dieses Umrechnungsfaktors ermöglicht eine feinere und präzisere Bewertung, indem er die einzigartigen Eigenschaften berücksichtigt, die das Grundstück von anderen unterscheiden.

Einige der spezifischen Merkmale, die bei der Festlegung des Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden können, umfassen:

• Topographie
• Bebauungsmöglichkeiten
• Bodengüte
• Nutzungszweck
• Erschließung

Unterschiedliche Bewertungsverfahren

Die 3 wichtigsten Bewertungsverfahren, die bei der Ermittlung von Immobilienwerten, einschließlich des Bodenrichtwerts, verwendet werden, sind:

1. Vergleichswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Ertragswertverfahren

Diese Bewertungsverfahren dienen dazu, den Gesamtwert einer Immobilie zu ermitteln. Der Bodenrichtwert hingegen ist eine spezifische Komponente, die oft im Rahmen des Vergleichswertverfahrens bestimmt wird. Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.

Richtlinie für Bodenrichtwerte ImmoWertV 2021

Die Richtlinie für Bodenrichtwerte basiert auf der „Verordnung über die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung–ImmoWertV)”. Diese Verordnung regelt die Grundlagen und Verfahren für die Ermittlung von Bodenrichtwerten für die Bundesländer in Deutschland in folgenden wesentlichen Punkten:

• Zweck und Anwendung
• Ermittlungsverfahren
• Veröffentlichung
• Zeitpunkt der Ermittlung
• Anpassung an Marktentwicklungen

Die ImmoWertV ermöglicht es den Gutachterausschüssen, bei starken Marktentwicklungen und Veränderungen in der Region außerhalb der regulären Aktualisierung Anpassungen vorzunehmen.

Fragen und Antworten