Wie Sie beim Hauskauf mit einer Auflassungsvormerkung Ihr Eigentum sichern

Sie wollen ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Dann stehen Sie nicht nur finanziell vor einer großen Herausforderung. Ferner sind hier auch einige juristische Fallstricke zu beachten.

Wenn Sie als Käufer einen Kaufvertrag unterzeichnen, sind Sie noch lange nicht Eigentümer der neuen Liegenschaft. Bis zur Eigentumsübertragung können noch Monate vergehen. In der Zwischenzeit kann es möglicherweise zu unliebsamen Überraschungen kommen:

• Der ursprüngliche Eigentümer könnte in die Insolvenz schlittern
• Die Liegenschaft könnte mit einer Hypothek belastet werden

Eine Auflassungsvormerkung kann hier Abhilfe schaffen.

Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf

Eine Auflassungsvormerkung bringt bei einem Immobilienkauf den Interessenten an einem Objekt juristische Vorteile. Diese Auflassungsvormerkung sorgt dafür, dass das Recht auf den Erwerb der Immobilie bereits vor dem offiziellen Eintrag in das Grundbuch gewahrt bleibt.

Als Käufer haben Sie nach dem Kaufvertragsabschluss und der Beurkundung die Möglichkeit, diese Registrierung im Grundbuch vornehmen zu lassen. Sie gilt somit als Reservierung der Immobilie für Interessenten und verhindert, dass der Veräußerer das Objekt in der Zwischenzeit belastet oder Dritten zum Kauf anbietet.

Dieser Vermerk gilt als rechtlich wirksame Absicherung für Immobilienkäufer. Allerdings ist eine solche Vormerkung selbst für Juristen und Immobilienmakler eine recht komplexe Angelegenheit.

Was Sie in diesem Artikel erfahren:

* Wie der Ablauf einer Auflassungsvormerkung aussieht

* Warum eine Auflassungsvormerkung sinnvoll ist

* Was eine Auflassungsvormerkung kostet

* Wie lange eine Auflassungsvormerkung gültig ist

Was ist eine Auflassungsvormerkung und wozu dient sie?

Der Begriff stammt aus dem Immobilienrecht. Die Auflassungsvormerkung ist nach Definition eine Notiz im Grundbuch, die als rechtliches Sicherungsmittel für den Erwerb einer Immobilie gilt und dem Schutz des Immobilienkäufers dient.

Sie können diese bereits bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags von einem Notar beantragen lassen. In wenigen Tagen wird der entsprechende Grundbucheintrag veranlasst.

Dieser dient dazu, um sicherzugehen, dass ein Verkäufer die Immobilie bis zur eigentlichen Auflassung:

• nicht mehr belasten oder
• an einen Besserbietenden verkaufen kann

Ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, wird also ein Doppelverkauf ausgeschlossen.

Auflassungsvormerkung und Eigentumswechsel beim Immobilienkauf

Schutz durch die Vormerkung

Beim Immobilienkauf schützt Sie die Vormerkung vor einer weiteren Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft vor der eigentlichen Eigentumsübertragung, die in endgültiger Form erst bei der Auflassung erfolgt. Dieser Grundbucheintrag kann erst nach Erfüllung sämtlicher aus dem Kaufvertrag resultierenden Pflichten, wie der Zahlung des Kaufpreises, vollzogen werden.

Auflassung vs. Auflassungsvormerkung

Die Auflassung meint den Eigentumswechsel vom Verkäufer auf den Erwerber und tritt erst nach der Zahlung des Kaufpreises und dem Grundbucheintrag in Kraft. Die Auflassungsvormerkung ist dagegen ein Eintrag, der den Eigentumsübergang zum neuen Eigentümer für die Dauer des gesamten Verkaufsvorgangs sichert.

Eine Auflassungsvormerkung bezieht sich sowohl auf das schuldrechtliche als auch auf das dingliche Verhältnis:

• Ein dingliches Recht gilt für alle Personen
• Ein Schuldrecht hat nur zwischen den Vertragspartnern Gültigkeit

Ablauf der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung erfolgt beim Kaufvertragsabschluss durch Käufer und Verkäufer. Hierfür müssen Sie also den Vertrag unterzeichnen.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Auflassungsvormerkung erfüllt sein?

Bei einem sogenannten Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung müssen vier Bedingungen erfüllt sein:

1. Vorhandensein eines zu sichernden Anrechts
2. Einstweilige Verfügung ( § 885 BGB)
3. Grundbuchseintragung
4. Vorliegen einer Berechtigung

Ersterwerb einer Immobilie

Der Ersterwerb ist mit einem zu sichernden Anrecht verbunden. Das ist in der Regel das Recht auf Übereignung der Liegenschaft an den neuen Eigentümer. Der Eigentumsübergang ist im Kaufvertrag geregelt, doch kann ein Verkäufer auch im Rahmen eines verbindlichen Angebots, bei dem er im Wort bleibt, die Einwilligung zum Eigentumsübertrag festlegen. Zudem ist der Ersterwerb mit einer einstweiligen Verfügung im Sinne des § 885 BGB verbunden.

Grundbucheintragung und Berechtigung

Ferner ist im nächsten Schritt eine Eintragung im Grundbuch im Sinne des § 883/1 BGB erforderlich. Zudem muss eine Berechtigung vorliegen. Die Berechtigung haben in der Regel:

• Der aktuelle Immobilieneigentümer ohne Verfügungsbeschränkungen
• Der verfügungsberechtigte Nichteigentümer

Welche Rolle kommt dem Notar zu?

Dieser spielt bei der Auflassungsvormerkung eine wichtige Rolle. Er sorgt für die korrekte Registratur der Auflassungsvormerkung. Außerdem achtet er auf die Einhaltung aller rechtlichen Anforderungen sowie den Inhalt des Vertrags und klärt die beteiligten Parteien über das Prozedere bei der Abwicklung des Kaufvertrags auf.

Allerdings fungiert er dabei nicht als Rechtsberater, sondern er dient in erster Linie als unparteiischer Vermittler zwischen den Vertragspartnern. Der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags muss jedenfalls notariell beurkundet werden, um überhaupt rechtsgültig zu sein.

Vor dem Kaufvertragsabschluss übernimmt der Notar folgende Aufgaben:

• Überprüfung der Identitäten der beiden Vertragsparteien
• Kontrolle der rechtlichen Verhältnisse des Verkäufers im Zusammenhang mit der Liegenschaft
• Formulierung des Vertrags
• Besorgung der Auflassungsvormerkung sowie der später folgenden Auflassung
• Sicherstellung der vollständigen Bezahlung des verhandelten Kaufpreises

Hinweis: Der Wert der Immobilie bestimmt die Gebühren, die bei diesen notariellen Handlungen anfallen und die Sie auch als Käufer zahlen müssen.

Ist eine Auflassungsvormerkung immer notwendig?

Die Auflassung selbst kostet 0,5 Prozent des Kaufpreises und die Vormerkung schlägt mit der Hälfte dieses Richtsatzes zu Buche. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist bei einem Immobilienverkauf jedoch gängige Praxis. Das gilt sowohl für Gesamtverkäufe als auch für einen Teilverkauf einer Immobilie mit Nießbrauchsrecht.

Durch diese Registratur erhalten Sie die Sicherheit, dass der Wert der erworbenen Immobilie nicht durch Belastungen gemindert wird. Bei einem Immobilienverkauf innerhalb Ihrer eigenen Familie können Sie unter Umständen auf diese Maßnahme verzichten, falls das Vertrauen in den Verkäufer sehr hoch ist.

Als Alternative können Sie die Zulassung einer bedingten Auflassung im Sinne des § 925 Absatz 2 BGB ins Auge fassen. Juristisch betrachtet, hat die bedingte Auflassung eine ähnliche Wirkung wie eine Vormerkung, allerdings betrachtet der Gesetzgeber diese Form der Alternative als bedingungsfeindlich. Das heißt, es existiert ein gesetzliches Verbot gewisse Rechtsgeschäfte unter bestimmten Bedingungen abzuschließen.

Sie könnten die bedingte Auflassung jedoch als sinnvolle Ergänzung verwenden, wenn Sie im Begriff sind, eine Immobilie rechtsgültig zu erwerben.

Rechenbeispiel: Kostenvergleich mit und ohne Auflassungsvormerkung

Mit Auflassungsvormerkung

| Position | Prozentsatz | Betrag |

|----------|-------------|--------|

| Immobilienkaufpreis | | 250.000 € |

| Eintragung in das Grundbuch | 0,5% | 1.250 € |

| Eintragung der Vormerkung | 0,25% | 625 € |

| Gesamtbetrag | | 1.875 € |

Ohne Auflassungsvormerkung

| Position | Prozentsatz | Betrag |

|----------|-------------|--------|

| Immobilienkaufpreis | | 250.000 € |

| Eintrag | 0,5% | 1.250 € |

| Gesamtbetrag | | 1.250 € |

Wie wirkt sich die Auflassungsvormerkung rechtlich aus?

Die Rangwirkung behandelt die Frage, wie die Auflassungsvormerkung die Rangstellung der dadurch gesicherten Ansprüche auf den Eintrag dinglicher Rechte bewahrt und ist immer erstrangig. Wichtig dabei ist jedoch der genaue Eintragungszeitpunkt in der Sparte II des Grundbuchs. Außerdem hat die Auflassungsvormerkung weitgehende Vollwirkung. Das bedeutet, dass Ihre Ansprüche als Vormerkungsberechtigter auch im Fall einer Insolvenz des Veräußerers geschützt sind.

Der ursprüngliche Eigentümer der Liegenschaft hat nach dem Eintrag nicht mehr die Möglichkeit, nachträgliche Registraturen vorzunehmen. Bestellt er zum Beispiel zugunsten eines Dritten eine Grundschuld an der Liegenschaft, ist diese anspruchswidrig. Ein Ausnahmefall wäre jedoch, wenn der Eigentümer die Liegenschaft bereits vor der Auflassungsvormerkung mit einer Grundschuld belastet hätte und diese anschließend an einen Dritten überträgt.

Nach § 888 BGB hat der Vormerkungsberechtigte im Fall einer vormerkungswidrigen Verfügung Anrecht auf Löschung des Eintrags.

Auswirkungen bei einer Insolvenz des Verkäufers

Eintragung der Auflassungsvormerkung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Anders stellt sich der Fall dar, wenn die Vormerkungseintragung erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens durchgeführt wurde. Hat der Veräußerer zu diesem Zeitpunkt einseitig eine Auflassungsvormerkung beantragt, kann der Insolvenzverwalter diese wieder zurücknehmen.

Erlöschen der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung erlischt in folgenden Fällen:

• Wenn der gesicherte Anspruch erfüllt ist und der Immobilienkäufer in das Grundbuch eingetragen ist
• Bei vormerkungswidriger Belastung der Liegenschaft erst, wenn diese Belastung gelöscht ist

Die Löschung einer vormerkungswidrigen Belastung kann unter Umständen mithilfe einer Klage gemäß § 888 BGB geschehen.

Kosten der Löschung

Da die Löschung ein Teil des Verkaufsprozesses ist, trägt in den meisten Fällen der Käufer dafür die Gebühren. Die Aufhebung wird mit einer Pauschalgebühr von 25 € verrechnet.

Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig und was sind die Kosten?

Die Beantragung ist von kurzer Dauer und der dazugehörige Prozess nimmt in der Regel nur wenige Tage in Anspruch. Die Beantragung wird obligatorisch als Teil des Kaufprozesses und zur Sicherung vorgenommen. Der Vermerk muss im Grundbuch in Abteilung II eingetragen werden. Gemäß § 13 Grundbuchordnung GBO stellt der Notar dafür einen Antrag, der auf Kaufvertragsbasis erfolgt. Daneben kümmert er sich um die Löschung einer eventuellen Forderung oder Hypothek, die zu Lasten des Verkäufers gehen.

Die Vormerkung gilt so lange, bis alle Ansprüche erfüllt sind. Daneben erlischt sie auch dann, wenn:

• Der Vormerkungsberechtigte darauf verzichtet
• Sich beide Vertragsparteien zur Aufhebung aus anderen Gründen entschließen

Die Vormerkung als solche verjährt nicht, doch können die daraus resultierenden Ansprüche nach drei Jahren verjähren.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten für diese Maßnahme gelten als Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb und der Wert der Immobilie bildet die Berechnungsgrundlage. Die Kosten betragen:

• 0,5 % des Kaufpreises für die Auflassung
• Die Hälfte davon wird für die Vormerkung berechnet

Meistens trägt der Käufer diese Gebühren, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

Zu diesen kommen noch weitere Kosten:

• Notargebühren
• Gebühren für den endgültigen Vermerk im Grundbuch
• Eventuell Kosten für Grundschuldlöschung oder Hypothekenlöschung, da der Vermerk die lastfreie Übernahme des Eigentums garantiert.

Wie wird mit der Auflassungsvormerkung nach der Eintragung verfahren?

Dieser Vermerk bleibt bis zur eigentlichen Auflassung bestehen. Das sind in der Regel zwei Monate. Sind alle Ansprüche inklusive der Bezahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten vollständig erfüllt, erlischt die Vormerkung.

Zuvor werden Schulden, die sich auf den Verkäufer beziehen, gelöscht. Erst danach kann das Grundbuchamt den Eigentumsübergang endgültig eintragen.

Durch die Auflassung bzw. den Eintrag in das Grundbuch beim Grundbuchamt werden Sie durch den offiziellen Eigentümerwechsel zum rechtmäßigen Eigentümer der erworbenen Immobilie. Als neuer Eigentümer dürfen Sie frei über die Liegenschaft verfügen.

So wird das Grundbuch nach Eigentumsübertragung berichtigt

Schritt für Schritt zum neuen Eigentum

Der Erwerb von Immobilieneigentum ist eine umfassende und langwierige Angelegenheit. Sie können sie jedoch leichter in folgende Schritte zusammenfassen:

Zeitlicher Ablauf nach dem Immobilienkauf

Zeitliche Veranschaulichung:

| Zeitpunkt | Vorgang |

|-----------|---------|

| 0 | Notartermin |

| 1 Woche | KV u. Vormerkung |

| 2 Wochen | Grundschuld |

| 4 - 10 Wochen | Bescheid u. Fälligkeit |

| 6 - 12 Wochen | Kaufpreisentrichtung |

| > 5 Monate | Auflassung |

Ablauf im Detail

Ist die Beurkundung abgeschlossen, erhalten Käufer und Verkäufer bereits nach kurzer Zeit eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags. Durch die Vormerkung ist der bevorstehende Eigentumsübertrag im Grundbuch ersichtlich und der Notar stellt einen Antrag auf Auflassung. Dieser Vorgang nimmt rund zwei Wochen in Anspruch.

Direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags haben Sie die Möglichkeit, eine Grundschuld zur Finanzierung bestellen. Die Grundschuldbestellung kann bereits nach der offiziellen Verlesung des Kaufvertrags zur Baufinanzierung erfolgen. Für die Grundschuldbestellung braucht der Käufer ein Grundschuldbestellformular der Bank, das in der Notariatskanzlei vorzulegen ist.

Vier bis zehn Wochen nach der Kaufvertragsbeurkundung stellt das Finanzamt dem Käufer den Bescheid für die Grunderwerbssteuer aus. Nach der Bezahlung der Steuer stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Übertragung des Eigentums im Grundbuch Voraussetzung ist.

Ist der Eingang des Kaufpreises auf dem Verkäuferkonto bestätigt, kann der Notar den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen lassen. Danach ist der Käufer an der Immobilie auch nutzungsberechtigt.

Konfliktfälle

Bei einer Auflassung kann es im Zuge von Erbschaften zu Konflikten kommen. Ein Beispiel:

Fehlerhafte Vormerkungen im Grundbuch und ihre Auswirkungen

Auch eine Vormerkung kann mitunter fehlerhaft sein. Möglicherweise können fehlerhafte Angaben bei der Beantragung zu Verzögerungen führen oder einen Eintrag im Grundbuch verhindern. Außerdem kann der Käufer im Zeitraum zwischen der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Auflassung in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Auch Dritte könnten bereits vor diesem Vermerk Einwände geltend machen, die einen endgültigen Vermerk verhindern.

Um diese Fehler zu vermeiden muss:

• Der Antrag auf Eintragung eines Vermerks vollständig und wahrheitsgemäß ausgefüllt werden
• Alle auf der Immobilie befindliche Lasten müssen geprüft werden
• Der Käufer muss sich die Finanzierung des Kaufs auch wirklich leisten können

Vormerkungen im Erbfall

Eine bereits erfolgte Vormerkung zugunsten eines Dritten erlischt nach dem Tod des Verkäufers automatisch. Es ist jedoch möglich, einen potenziellen Erben mit einer Vormerkung zu versorgen. Diese ist aber nur bei Grundstücken möglich.

Gesetzliche Grundlagen:

• Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im § 44 der Grundbuchordnung GBO
• Der Erbe muss ein berechtigtes Interesse vorweisen können
• Der Erbanspruch ist mithilfe eines Testaments, eines gerichtlichen Entscheids oder eines Erbvertrags nachzuweisen

Alternativen zur Auflassungsvormerkung

Um diesen Vermerk kommen Sie kaum umhin, denn er wird vom Notar bei einem Immobilienverkauf in den meisten Fällen automatisch beantragt. Eine klare gleichwertige Alternative gibt es nicht, denn:

• Ein Eigentumsvorbehalt gilt nur im Mobiliarrecht
• Kein anderes Rechtsmittel bietet die gleiche Sicherheit für den Käufer wie die Auflassungsvormerkung
• Theoretisch könnte man ein beschränkt dingliches Recht auch durch einen schuldrechtlichen Vertrag erreichen, dieser wirkt im Gegensatz zum Vermerk im Grundbuch aber nicht auf Dritte

Als alternative Rechtsmittel stehen in der Praxis folgende Sicherungsmittel zur Verfügung:

Der gutgläubige Erwerb einer Auflassungsvormerkung

Ein gutgläubiger Erwerb ist nur möglich, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt:

• Ein beurkundeter Kaufvertrag beim Notar vorliegt
• Der Veräußerer dem zustimmenden Käufer ein verbindliches Angebot unterbreitet hat

Auf den Ersterwerb einer Vormerkung folgt die relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen. Jede Verfügung, welche der Veräußerer nach der Einräumung des Vermerks, aber vor der Übergabe an einen Dritten erwirkt, ist dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam.

Zum Beispiel:

Häufige Missverständnisse zur Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Instrument beim Immobilienerwerb, wird jedoch oft missverstanden:

• Diese Registratur schützt Sie nicht vor Zwischenverfügungen, welche vor dem eigentlichen Eintrag in das Grundbuch erfolgen.
• Sie beinhaltet sowohl dingliche als auch schuldrechtliche Elemente, weshalb sie in Fachkreisen sehr umstritten ist.

Wirkungsebenen der Vormerkung:

Die Vormerkung wirkt auf drei Ebenen:

1. Sicherungswirkung
2. Rangwirkung
3. Vollwirkung in gewissem Umfang

Sie schützt vor Verfügungen im Zuge von:

• Insolvenz
• Zwangsvollstreckung
• Arrestvollzug

Wichtig zu beachten:

• Die Vormerkung richtet sich in erster Linie an Verfügungen seitens des Verkäufers.
• Miet- und Pachtverträge werden davon nicht berührt.
• Als neuer Immobilieneigentümer haben Sie folglich auch sämtliche Rechte und Pflichten aus derlei Verträgen.

Häufige Fragen zum Thema Auflassungsvormerkung