Grundsteuer Hamburg 2025: Alles zur Reform, Berechnung & Hebesätzen
Zusammenfassung
- Neue Berechnungsmethode: Seit 2025 gilt in Hamburg das Wohnlagenmodell. Statt Bodenrichtwerten werden feste Quadratmeter-Werte für die Berechnung genutzt.
- Hebesatz Grundsteuer B: Wohn- und Geschäftsgrundstücke werden in Hamburg mit einem Hebesatz von 975 % besteuert.
- Hebesatz Grundsteuer C: Für baureife, unbebaute Grundstücke liegt der Hebesatz in Hamburg bei 8000%.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Immobilieneigentümer für ihren Grundbesitz zahlen müssen. Sie wird erhoben, wenn jemand Grundstücke, Häuser oder Wohnungen besitzt.
Die Grundsteuer wird vom Eigentümer bezahlt. Jedoch können Vermieter von Mietwohnungen die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.
Unterschied zwischen Grundsteuer A,B und C
In Hamburg gibt es insgesamt drei Arten von Grundsteuern: Grundsteuer A, B und C. Jede hat ihren speziellen Zweck und Anwendungsbereich.
Grundsteuer A
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz.
Dazu zählen Grundstücke, die für die Landwirtschaft oder den Forstbetrieb genutzt werden.
Bis 2024 fielen auch Wohnungen, die zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gehörten, darunter. Diese gehören jedoch nun zur Grundsteuer B.
Grundsteuer B
Die Grundsteuer B betrifft das allgemeine Grundvermögen, also vor allem Grundstücke und Gebäude, die zu Wohnzwecken oder geschäftlich genutzt werden. Dazu gehören unter anderem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke.
Je nach Bundesland ist den Kommunen überlassen, ob sie die Grundsteuer B noch weiter unterteilen in Grundsteuer B für Wohngrundstücke und die Grundsteuer B für Nichtwohngrundstücke.
Diese können dann noch einmal unterschiedliche Hebesätze für gewerbliche und Wohngrundstücke festlegen.
Grundsteuer C
Die Grundsteuer C ist eine neue Grundsteuer. Sie gilt speziell für baureife, aber unbebaute Grundstücke (Bauland). Sie wurde eingeführt, um Anreize für die Bebauung solcher Grundstücke zu schaffen und Bauland besser zu nutzen.
Für Bauland wird somit ein anderer Hebesatz angesetzt.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer muss grundsätzlich von den Eigentümern eines Grundstücks oder einer Immobilie gezahlt werden. Das gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, die über den Grundbesitz verfügen.
Wenn die Immobilie vermietet ist, können Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkosten an die Mieter weitergeben. Mieter zahlen sie dann indirekt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.
Für unbebaute, aber baureife Grundstücke (Grundsteuer C) gilt ebenfalls, dass der Eigentümer für die Steuer verantwortlich ist.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Grundsteuer wurde reformiert, weil das Bundesverfassungsgericht das bisherige System der Berechnung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Der Grund war, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich besteuert wurden, was gegen das Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstößt.
- In den alten Bundesländern wurden Grundstückswerte von 1964 Berechnung verwendet.
- In den ostdeutschen Bundesländern wurden Werte von 1935 als Berechnungsgrundlage verwendet.
Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb entschieden, dass bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine neue gesetzliche Regelung geschaffen werden musste. Bis zum 31. Dezember 2024 durfte die alte Regelung übergangsweise weiter gelten - ab dem 1. Januar 2025 ist nun das neue Grundsteuergesetz in Kraft getreten.
Berechnung der Grundsteuer für Hamburg
Die Berechnung der Grundsteuer für Hamburg basiert auf einem wertunabhängigen Wohnlagenmodell und findet in 3 Schritten statt:
1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
Der Grundsteuerwert wird anhand der Fläche von Grundstück und Gebäude ermittelt. Es werden zwei Kennzahlen benötigt:
| Typ | Äquivalenzzahl |
|---|---|
| Grund und Boden (Grundstücke) | 0,04 €/m² |
| Gebäude | 0,50 €/m² |
2. Anwendung der Grundsteuermesszahl
Der Grundsteuerwert wird anschließend mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert, die von der Nutzung der Immobilie abhängt.
| Art & Nutzung | Grundsteuermesszahl |
|---|---|
| Grund und Boden | 100 % |
| Wohnflächen | 70 % |
| Wohnflächen (normale Wohnlage) | 52,5 % |
| Wohnflächen (Denkmal) | 52,5 % |
| Wohnflächen (geförderter Wohnraum) | 52,5 % |
| Wohnflächen (normale Wohnlage PLUS Denkmal) | ca. 39,4 % |
| Wohnflächen (normale Wohnlage PLUS geförderter Wohnraum) | ca. 39,4 % |
| Wohnflächen (normale Wohnlage PLUS Denkmal PLUS gef. Wohnraum) | ca. 29,5 % |
| Wohnflächen (Denkmal PLUS geförderter Wohnraum) | ca. 39,4 % |
| Nutzflächen | 87 % |
| Nutzflächen (Denkmal) | ca. 65 % |
Insgesamt wird darüber hinaus zwischen guter und normaler Wohnlage differenziert. Befindet sich das Grundstück in normaler Lage, erhält man eine Lageermäßigung von 25%.
3. Anwendung des Hebesatzes
Der letzte Schritt ist die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.
Der Hebesatz für Hamburg liegt bei
| Grundsteuerart | Hebesatz |
|---|---|
| Grundsteuer A | 100 % |
| Grundsteuer B | 975 % |
| Grundsteuer C | 8000 % |
Zusammenfassung
Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl.
Grundsteuerbetrag: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz
Beispielrechnung anhand einer Eigentumswohnung
Wir gehen von folgendem Objekt aus:
- Grundstücksfläche: 300 m²
- Wohnfläche: 120 m² in normaler Wohnlage
Grundsteuerwert Wohnfläche = 120 m² × 0,50 € = 60€
Bei normaler Wohnlage betragen die Messzahlen:
- Messzahl (Grund und Boden): 100 % * 75 % = 75%
- Messzahl (Wohnfläche): 70 % * 75 % = 52,5 %
Grundsteuermessbetrag Wohnfläche = 60 € x 52,5% = 31,50 €
Grundsteuermessbetrag Gesamt = 40,50 €
Für Wohnflächen beträgt der Hebesatz in Hamburg in 2025 975 % (Grundsteuer B).
Unterschiede zwischen dem Bundesmodell und dem Hamburger Modell der Grundsteuer
Wohnlagenmodell: Keine Bodenrichtwerte notwendig
Im Gegensatz zum Bundesmodell verzichtet Hamburg auf die Einbeziehung von Bodenrichtwerten, was bedeutet, dass teure Innenstadtlagen nicht automatisch zu höheren Steuern führen. Stattdessen wird ein fester Betrag je Quadratmeter angesetzt, wodurch die Steuerlast gleichmäßiger verteilt wird.
Unbebaute Grundstücke - Wichtig für Kleingärtner
Im Hamburger Modell gelten Grundstücke mit Gebäuden unter 30 m² weiterhin als unbebaut. Das unterscheidet sich vom Bundesmodell, wo auch kleine Gebäude zur Einstufung als bebaut führen können. Dies ist vor allem für Kleingärten und ähnliche Flächen von Bedeutung, da sie im Hamburger Modell steuerlich begünstigt werden.
- Die neue Grundsteuer für Hamburg - hamburg.de
- Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer - bundesfinanzministerium.de
- Messzahlen Hamburg - hamburg.de
- Grundsteuerreform: Finanzbehörde schlägt neue Hebesätze ab 2025 vor - hamburg.de