Grundsteuer Berlin 2025: Alles zur Reform, Berechnung & Hebesätzen
Zusammenfassung
- Neue Berechnungsmethode: Seit 2025 wird in Berlin das Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer verwendet.
- Die Berechnung baseiert auf Bodenrichtwerten, Mietniveaustufen und Grundstücksmerkmalen
- Hebesatz Grundsteuer B: Der Hebesatz für Wohn- und Geschäftsgrundstücke ist in Berlin von 810% auf 410% gesunken.
- Der Hebesatz (für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Grundsteuer A) wurde auf 0 Prozent gesenkt.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Immobilieneigentümer für ihren Grundbesitz zahlen müssen. Sie wird erhoben, wenn jemand Grundstücke, Häuser oder Wohnungen besitzt.
Die Grundsteuer wird vom Eigentümer bezahlt. Jedoch können Vermieter von Mietwohnungen die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.
Bundesweit gibt es insgesamt drei Arten von Grundsteuern: Grundsteuer A, B und C. Jede hat ihren speziellen Zweck und Anwendungsbereich.
Grundsteuer A
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz.
Dazu zählen Grundstücke, die für die Landwirtschaft oder den Forstbetrieb genutzt werden.
Bis 2024 fielen auch Wohnungen, die zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gehörten, darunter. Diese gehören jedoch nun zur Grundsteuer B.
Grundsteuer B
Die Grundsteuer B betrifft das allgemeine Grundvermögen, also vor allem Grundstücke und Gebäude, die zu Wohnzwecken oder geschäftlich genutzt werden. Dazu gehören unter anderem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke.
Je nach Bundesland ist den Kommunen überlassen, ob sie die Grundsteuer B noch weiter unterteilen in Grundsteuer B für Wohngrundstücke und die Grundsteuer B für Nichtwohngrundstücke.
Diese können dann noch einmal unterschiedliche Hebesätze für gewerbliche und Wohngrundstücke festlegen.
Grundsteuer C
Die Grundsteuer C ist eine neue Grundsteuer. Sie gilt speziell für baureife, aber unbebaute Grundstücke (Bauland). Sie wurde eingeführt, um Anreize für die Bebauung solcher Grundstücke zu schaffen und Bauland besser zu nutzen.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer muss grundsätzlich von den Eigentümern eines Grundstücks oder einer Immobilie gezahlt werden. Das gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, die über den Grundbesitz verfügen.
Wenn die Immobilie vermietet ist, können Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkosten an die Mieter weitergeben. Mieter zahlen sie dann indirekt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.
Für unbebaute, aber baureife Grundstücke (Grundsteuer C) gilt ebenfalls, dass der Eigentümer für die Steuer verantwortlich ist.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Grundsteuer wurde reformiert, weil das Bundesverfassungsgericht das bisherige System der Berechnung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Der Grund war, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich besteuert wurden, was gegen das Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstößt.
- In den alten Bundesländer wurden Grundstückswerte von 1964 verwendet zur Berechnung verwendet.
- In den ostdeutschen Bundesländern wurden Werte von 1935 als Berechnungsgrundlage verwendet.
Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb entschieden, dass bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine neue gesetzliche Regelung geschaffen werden musste. Bis zum 31. Dezember 2024 durfte die alte Regelung übergangsweise weiter gelten - ab dem 1. Januar 2025 ist nun das neue Grundsteuergesetz in Kraft getreten.
Berechnung der Grundsteuer für Berlin
Die Berechnung der Grundsteuer für Berlin basiert auf dem Bundesmodell und findet in 3 Schritten statt:
1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
Die Berliner Finanzämter berechnen den Grundsteuerwert auf Basis der Angaben in der Grundsteuererklärung.
Je nach Grundstücksart wird der Grundsteuerwert in Berlin nach unterschiedlichen Verfahren ermittelt:
- Ertragswertverfahren (für Wohngrundstücke wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser):
- Bodenwert
- Baujahr
- Wohn- und Nutzflächen
- Mietniveaustufe
- Pauschalierte Nettokaltmieten
- Sachwertverfahren (für Geschäftsgrundstücke und andere Immobilienarten):
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Grundstücksart
- Alter des Gebäudes
- Statistisch ermittelte Nettokaltmiete (abhängig von der Mietniveaustufe der Kommune)
2. Anwendung der Grundsteuermesszahl
Der Grundsteuerwert wird anschließend mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert, die von der Nutzung der Immobilie abhängt.
| Grundstücksart | Grundsteuermesszahl |
|---|---|
| Wohnimmobilien | 0,031 % |
| Unbebaute Grundstücke | 0,045 % |
| Gewerbeimmobilien | 0,045 % |
3. Anwendung des Hebesatzes
Der letzte Schritt ist die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.
Der Hebesatz für Berlin liegt bei:
| Grundsteuerart | Hebesatz |
|---|---|
| Grundsteuer A | 0 % |
| Grundsteuer B | 470 % |
| Grundsteuer C | - |
Die Grundsteuer C wird in Berlin bisher nicht erhoben.
Zusammenfassung
Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl
Grundsteuerbetrag: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz
Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung
- Grundstücksfläche: 50 m²
- Bodenrichtwert: 4.000 €/m²
- Wohnfläche: 120 m²
- Nettokaltmiete: 12 €/m²
- Hebesatz: 470 %
- Liegenschaftszinssatz: 1,3 % (abhängig von Standort und Nettokaltmiete)
- Vervielfältiger: 17
- Festgestellte Wertanpassungen: -4000€ (bspw. aufgrund von Baumängeln)
1. Grundsteuerwert
Vereinfachte Berechnung des Grundsteuerwerts nach dem Ertragswertverfahren:
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Bodenwert = 4.000 €/m² x 50 m² = 200.000€
Jahresrohertrag = Wohnfläche × Miete pro Quadratmeter × 12 Monate
Jahresrohertrag = 120 m² x 12 €/m² x 12 = 17.280 €
Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag × 0,2
Bewirtschaftungskosten = 17.280 € x 0,2 = 3.456 €
Jahresreinertrag = Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten
Jahresreinertrag = 17.280 - 3.456€ = 13.824 €
Gebäude-Reinertrag = Jahresreinertrag - (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz)
Gebäude-Reinertrag = 13.824€ - (200.000€ x 1.3 %)
Gebäude-Reinertrag = 11.224€
Gebäude-Ertragswert = Gebäude-Reinertrag × Vervielfältiger
Gebäude-Ertragswert = 11.224€ x 17 = 190.808€
Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Gebäude-Ertragswert
Vorläufiger Ertragswert = 200.000€ + 190.808€ = 390.808€
Endgültiger Ertragswert = Vorläufiger Ertragswert +/- Wertanpassungen
Endgültiger Ertragswert = 390.808€ - 4.000€ = 386.808€
2. Grundsteuermessbetrag
Die Berchnung erfolgt nach der Formel:
und somit ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von
Grundsteuermessbetrag= 386.808€ x 0,031 % = 119,91 €
3. Grundsteuerbetrag
Im letzten Schritt wird der Hebesatz von 470% angewandt:
Grundsteuerbetrag= 119,91 € x 470 % = 563,58 €
Wie erstelle ich einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid in Berlin?
Eigentümer können gegen ihren Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen, insbesondere wenn sie Zweifel an der Berechnung oder der Verfassungsmäßigkeit haben. Hierbei sind folgende Aspekte zu beachten:
Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Grundsteuerbescheids beim zuständigen Finanzamt eingehen.
- Form: Ein formloses Schreiben reicht aus. Es sollte folgende Angaben enthalten:
- Name und Anschrift
- Aktenzeichen oder Steuernummer
- Klare Formulierung des Einspruchs, z. B. "Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom [Datum]".
- Begründung: Eine ausführliche Begründung ist empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich. Mögliche Einspruchsgründe könnten sein:
- Fehlerhafte Angaben zum Grundstück oder Berechnungsfehler
- Unzutreffender Bodenrichtwert
- Unrealistische theoretische Nettokaltmiete
- Verfassungsrechtliche Bedenken hinsichtlich des Bundesmodells
- Vorläufiger Einspruch: Falls wenig Zeit bleibt, kann der Einspruch auch ohne Begründung eingereicht werden. Das Finanzamt fordert dann nachträglich eine Begründung an.
- Einreichung: Der Einspruch kann per Post oder persönlich beim Finanzamt eingereicht werden. Es empfiehlt sich, eine schriftliche Bestätigung des Eingangs zu verlangen.
- Kosten: Das Einspruchsverfahren ist kostenlos, ein Steuerberater oder Anwalt ist nicht zwingend erforderlich.
- Informationen zur Berliner Grundsteuer - berlin.de
- Liegenschaftszinssätze Berlin - berlin.de
- Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer - bundesfinanzministerium.de